BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 165460

regla general, toda rectificación de una escritura pública debe ser realizada con el
consentimiento de todos los otorgantes o de sus causahabientes, pudiéndose realizar
mediante el otorgamiento de nueva escritura ante cualquier notario o por diligencia ante
el mismo notario autorizante –si éste la autoriza– o su sucesor o sustituto en el
protocolo».
En el concreto supuesto, no concurre el consentimiento de los vendedores o sus
causahabientes en la escritura de subsanación y rectificación objeto del expediente, y, no
obstante, sí concurrieron en la escritura de rectificación otorgada el día 26 de abril
de 1991, en la que intervinieron la viuda y los herederos del vendedor, siendo que
precisamente fue subsanada la escritura de compraventa otorgada en agosto de 1973
para decir que lo realmente vendido era la finca registral 5.459 –lo que se quiere
rectificar ahora en otro sentido–. Ahora se pretende deshacer esa subsanación y
rectificar la escritura de compraventa de fecha 3 de noviembre de 1972.
8. Alegan los recurrentes que «de manera pública e indubitada resulta que la
publicidad y titularidad que daba el Registro no se ajustaba a la realidad por un error, y
que solo existieron como titulares de las mismas los actuales propietarios titulares que
resultan de la escritura de rectificación».
La Resolución de 17 de mayo de 2019, citada por los recurrentes, alude a los
supuestos en que la subsanación se refiera a hechos susceptibles de ser probados con
documentos fehacientes independientes de la voluntad de los interesados, para lo que
basta la petición de la parte interesada acompañada de esos documentos que aclaren el
error producido. Pero, en el presente supuesto, lo que se acompaña es una certificación
catastral para que se considere como documento fehaciente susceptible de producir la
rectificación y modificación de la titularidad registral, lo cual no es admisible, dado que el
Catastro inmobiliario es un registro administrativo, a diferencia del Registro de la
Propiedad que es jurídico. En este sentido, el texto refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario establece en su artículo 2 lo siguiente: «Lo dispuesto en esta ley se
entenderá sin perjuicio de las competencias y funciones del Registro de la Propiedad y
de los efectos jurídicos sustantivos derivados de la inscripción de los inmuebles en dicho
registro», y corrobora en el artículo 3 apartado 3, que: «Salvo prueba en contrario y sin
perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán,
los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos».
Alegan también que prueba su titularidad la manifestación en el título por la que
aseveran los titulares que vienen poseyendo a título de dueño y de buena fe desde hace
más de 30 años las fincas. Pero, a estos efectos, prueba de la usucapión de un bien
requiere una resolución judicial. En este sentido la Dirección General de los Registros y
del Notariado, en Resolución de 26 de abril de 2006, recuerda que la prescripción,
extintiva o adquisitiva no es una materia que pueda ser calificada por el registrador, ni
por el notario, pues requiere una valoración de hechos que escapa por completo a su
respectiva función, y que solo puede ser efectuada judicialmente.
Alegan también, con base en la Resolución de 11 de junio de 2020, que «para el
improbable caso en que se considere aplicable el artículo 40.d de la ley Hipotecaria» no
procede exigir el consentimiento de los vendedores, diciendo que queda excluida la
necesidad de consentimiento para la rectificación de quienes ya no ostenten derechos
sobre las fincas. La Resolución citada se refiere a un supuesto distinto; se trata de la
inscripción de una sentencia dictada en un proceso declarativo dirigido contra el titular
registral, en el que se declara probado dicho error y concluye el Centro Directivo que
«tratándose de un error, la rectificación no implica que deban aparecer como
demandados quienes ya no ostentan derechos vigentes sobre la finca, a diferencia de lo
que sucede en la reanudación de tracto».
En el presente supuesto se trata de un error en los títulos inscritos, que para su
subsanación por la sola voluntad de los interesados requiere la previa rectificación de
dichos títulos, debiendo acudir a las normas del Reglamento Notarial citadas, que exigen
el consentimiento de todos los otorgantes.

cve: BOE-A-2022-20243
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Núm. 289