BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 165459

septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de
junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012) que cuando la
rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con
documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad
de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria,
pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte
interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.
Pero como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 29 de noviembre
de 2018, el error pretendidamente cometido en el título en su día inscrito solo puede
corregirse rectificando dicho título con el consentimiento de quienes lo otorgaron, pues
no procede reflejar en el Registro una finca distinta de la del documento, si quien lo
solicita no es el titular registral de la finca, como declaró este Centro Directivo en las
Resoluciones de 14 de marzo de 2016 y 30 de junio de 2017, pues constituye un
principio básico en nuestro derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su
inexactitud (artículo 1.3.º de la Ley Hipotecaria).
6. Alegan los recurrentes que en este supuesto no estamos ante rectificación del
negocio jurídico, sino a un simple error descriptivo, pero la modificación del objeto de la
compraventa en el sentido de que lo vendido es una finca y no otra no puede calificarse
de mero error descriptivo, pues afecta a uno de los elementos esenciales del negocio
jurídico como es el objeto.
No estamos ante una cuestión de escasa entidad que pueda resolver el registrador,
como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 13 de marzo de 2018, sino que
la inexactitud afecta a un elemento esencial, la finca registral, que tiene incidencia
fundamental en el objeto del negocio jurídico.
Por ello, para rectificar ese error se requiere la rectificación del título por quienes lo
otorgaron, porque el asiento en su día practicado, como hemos dicho, está bajo la
salvaguardia de los tribunales y solo puede rectificarse con consentimiento del titular
registral, o por orden de la autoridad judicial, mediante sentencia recaída en juicio en el
que el titular registral haya sido parte.
7. Por otra parte, la rectificación de escrituras debe cumplir un procedimiento
regulado en el artículo 153 del Reglamento Notarial, según el cual: «Los errores
materiales, las omisiones y los defectos de forma padecidos en los documentos
notariales ínter vivos podrán ser subsanados por el Notario autorizante, su sustituto o
sucesor en el protocolo, por propia iniciativa o a instancia de la parte que los hubiera
originado o sufrido. Sólo el Notario autorizante podrá subsanar la falta de expresión en el
documento de sus juicios de identidad o de capacidad o de otros aspectos de su propia
actividad en la autorización.
Para realizar la subsanación se atenderá al contexto del documento autorizado y a
los inmediatamente anteriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos
que se tuvieron en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente
hechos o actos consignados en el documento defectuoso. El Notario autorizante podrá
tener en cuenta, además, los juicios por él formulados y los hechos por él percibidos en
el acto del otorgamiento.
La subsanación podrá hacerse por diligencia en la propia escritura matriz o por
medio de acta notarial en las que se hará constar el error, la omisión, o el defecto de
forma, su causa y la declaración que lo subsane. La diligencia subsanatoria extendida
antes de la expedición de ninguna copia no precisará ser trasladada en éstas, bastando
trascribir la matriz conforme a su redacción rectificada. En caso de hacerse por acta se
dejará constancia de ésta en la escritura subsanada en todo caso y en las copias
anteriores que se exhiban al Notario.
Cuando sea imposible realizar la subsanación en la forma anteriormente prevista, se
requerirá para efectuarla el consentimiento de los otorgantes o una resolución judicial».
En este sentido, ha puesto de relieve este Centro Directivo –Resoluciones de 5 de
septiembre de 2015, 16 de julio de 2018 y, por todas, la de 26 de abril de 2022– que «por

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