BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de noviembre de 2022

Sec. III. Pág. 163085

plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística de la
Administración que se aplicará será el que establece la ley urbanística en vigor, a fecha
de finalización de la actuación urbanística”.
Al ser una obra terminada en el año 1998, el plazo de prescripción viene marcado por
las normas vigentes a dicha fecha. Bien, pues desde el Real Decreto Legislativo 1/1992,
de 26 de junio, en la Comunidad Valenciana las obras no prescriben si el suelo es
protegido. En este caso, el suelo se protegió en el año 1988 y la obra concluyó en 1998, por
lo que queda claro que la obra es posterior a la protección del suelo.
Existen varias resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública entre otras las de 30 de mayo de 2016 y 4 de septiembre de 2019, en este
sentido y relativas a la Comunidad Valenciana: “De especial interés para el caso de esta
legislación urbanística, resulta la Resolución de 30 de mayo de 2016 que, para un
supuesto de obra terminada antes de 1990, recuerda que la fecha de terminación de la
edificación, acreditada por medio idóneo, será determinante, en primer lugar, para definir
que norma urbanística es aplicable desde el punto de vista sustantivo –cfr. Resolución
de 28 de febrero y 1 de julio de 2015–.
Así razona la Resolución: ‘(…) En el ámbito de la Comunidad Valenciana, si la obra
se terminó, según el certificado, antes de 1990, momento en el que se considera
legalmente cometida la infracción de realizar una construcción sin licencia, resulta
aplicable la Ley estatal del Suelo de 1976 y el Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio,
por el que se establece el Reglamento de Disciplina Urbanística, cuyo artículo 31
dispuso el plazo de un año desde la terminación de la obra para iniciar el respectivo
procedimiento de restauración de legalidad urbanística, pues únicamente en actos de
edificación o uso del suelo que se realizaran sin licencia u orden de ejecución sobre
terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes o espacios libres, no había
limitación de plazo –artículo 40–. Debido a ello, al tiempo de entrar en vigor la nueva ley
urbanística que impone la imprescriptibilidad en el suelo no urbanizable protegido –en el
caso valenciano, el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, artículo 255– el
plazo concedido a la Administración para restablecer la legalidad se encontraba agotado,
por lo que el renacimiento de una acción ya extinguida supondría evidentemente la
aplicación retroactiva de la disposición o, en su caso, de la nueva situación urbanística,
en claro perjuicio del administrado. Recuérdese en este punto la doctrina de esta
Dirección General sobre la retroactividad en sede de obras o incluso segregaciones
consolidadas por antigüedad –vid. Resoluciones de 11 de marzo de 2014 y 15 de enero,
5 de mayo y 1 de julio de 2015–, acorde con la posición del propio Tribunal
Constitucional y del Tribunal Supremo, al admitir la aplicación retroactiva de las normas a
hechos, actos o relaciones jurídicas nacidas al amparo de la legislación anterior, siempre
que los efectos jurídicos de tales actos no se hayan consumado o agotado y siempre,
claro está, que no se perjudiquen derechos consolidados o situaciones beneficiosas para
los particulares, infiriéndose, en estos casos, la retroactividad del sentido, el espíritu o la
finalidad de la Ley (…)’.
En definitiva, justificada por los medios previstos en el artículo 28.4 de la ley de Suelo
que la antigüedad de la edificación es anterior a la vigencia de la norma que impuso un
régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección –en el caso de la
legislación valenciana el Real Decreto Legislativo 1/1992–, o incluso, a la propia
calificación urbanística de suelo de protección, cabe admitir la aplicación del citado
precepto estatal aun tratándose de suelos de especial protección, quedando la
edificación declarada, en principio, en un régimen jurídico de fuera de ordenación o
asimilado –de modo similar al caso resuelto por la Resolución de 28 de febrero
de 2015–, a falta de la resolución de la Administración urbanística competente, que
deberá dictar tras la comunicación posterior a la inscripción, que en este caso habrá de
hacer el registrador, al Ayuntamiento respectivo y a la Comunidad Autónoma, haciendo
constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida, la
práctica de dicha notificación –artículos 28.4 y 65.3 de la actual norma estatal–.

cve: BOE-A-2022-19888
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Núm. 286