BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de noviembre de 2022

Sec. III. Pág. 160096

con el dominio público, ni a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, ni a
que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad
hipotecaria», no puede ser compartida, pues la registradora funda en esos indicios las
dudas, más bien certezas de que se está alterando la realidad física de la finca con la
nueva descripción y georreferenciación que se pretende hacer constar en el Registro.
4. Previamente, hay que determinar si se cumple la doctrina de esta Dirección
General sobre la inscripción de las rectificaciones de superficie (cfr. «Vistos»):
«a) la registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse
como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados;
b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el
Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio
de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una
superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la
previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca
registral preexistente.»
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de
parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o
agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del
exceso, o defecto, de cabida declarado, como ocurre en el presente caso, donde la
registradora motiva objetivamente las dudas en la identidad de la finca, basadas en la
alteración de los linderos, la gran desproporción entre la superficie inscrita y la que ahora
se pretende hacer constar y el hecho de proceder la finca de una segregación previa,
entendiendo la registradora que, de proceder a inscribir la georreferenciación catastral
presentada, podría incluirse en la realidad jurídica de la finca la superficie de la finca
resto, ante la posibilidad de que la segregación registral no se haya dado de alta en
Catastro.
No funda objetivamente la registradora las dudas en la identidad de la finca, y en
esto tiene razón el recurrente, cuando utiliza el criterio de la distinta titularidad catastral
de la parcela, cuya georreferenciación se pretende inscribir como correspondiente con la
finca registral 1.525 de Benidoleig, puesto que como ha declarado la Resolución de este
Centro Directivo de 28 de noviembre de 2019, no hay precepto alguno que, para la
inscripción de una representación gráfica georreferenciada, exija como requisito la
coincidencia entre el titular registral y el titular catastral de la finca. Y ello, porque la
posible divergencia de titulares no afecta al objetivo legal de la coordinación gráfica entre
Registro y Catastro. Por lo que, cabe revocar este criterio de la nota de calificación.
5. Procede determinar también si la nota de calificación aplica correctamente la
doctrina de este Centro Directivo relativa a la inscripción de representaciones gráficas,
por la cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).
b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las
representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características

cve: BOE-A-2022-19459
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Núm. 281