III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-19454)
Resolución de 25 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 23 de noviembre de 2022
Sec. III. Pág. 160052
(actualmente DGSJYFP) en de Resolución de 25 de abril de 2012, respecto de los
gastos de comunidad, al establecer que la falta de esta manifestación no cierra el
registro. Más concretamente indica: “ni el incumplimiento de las obligaciones que se
imponen al transmitente ni la prohibición de autorización de la escritura pública afectan ‘a
la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa,
reúne los requisitos que para su validez exigen las leyes (artículos 1261 y siguientes
y 1300 del Código Civil) no existen obstáculos para que pueda acceder al Registro, todo
ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan
incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibición, en cuanto, pese a la
inscripción, habrá de soportar la afección real de la finca transmitida que la misma norma
impone por razón de tales gastos’. Y es que la omisión que el registrador achaca a la
escritura calificada no se sanciona especialmente por la Ley como defecto impeditivo de
la inscripción.”
Resulta claro deducir que el ciudadano que adquiere un derecho real con arreglo a la
ley tiene derecho una cubierta y otra descubierta. ¿Dónde podrían haberse desarrollado
actividades contaminantes?: ¿en las terrazas, en la cocina?. Y dado que los propietarios
solo detentan una cuota del suelo, ¿cómo determinar la hipotética porción del suelo que
ha podido contaminar los transmitentes o las personas de quien traen causa y cómo lo
podrían saber?. Realmente en los casos de venta de elementos de una división
horizontal estimamos que la extensión de la nota marginal no tiene fundamento, sentido
ni utilidad ni dota de protección alguna al adquirente; innecesaria y superflua, a mi juicio,
pero que la nota de defectos ante la falta de la manifestación, se ha generalizado por
muchos registradores, desconozco si siguiendo instrucciones o sugerencias o por propio
convencimiento, del cual discrepo ampliamente en los términos indicados.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro
Directivo el día 16 de agosto de 2022.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3 del Código Civil; 9, 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 2, 98, 99, 100,
101, 102 y 103 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para
una economía circular; 51 y 98 del Reglamento Hipotecario; el Real Decreto 9/2005,
de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente
contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos
contaminados, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 12 de agosto, 14, 20, 26 y 27 de septiembre y 3, 10, 11 y 19 de octubre
de 2022.
1. Mediante la escritura cuya calificación es impugnada se formalizó la
compraventa de una vivienda situada en la segunda planta y dos plazas de
aparcamiento en el sótano de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque en dicha escritura no se
manifiesta si se ha realizado o no en las fincas transmitidas alguna actividad
potencialmente contaminante del suelo, conforme al artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8
de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.
El notario recurrente alega: a) que la Exposición de Motivos de dicha ley señala que
se mantiene el régimen jurídico en materia de suelos contaminados, es decir, la
regulación de la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, que ya
preveía una declaración al respecto sin que, sin embargo, se hubiesen emitido notas de
calificación sobre el particular hasta ahora; y era frecuente en la práctica notarial que la
declaración sobre suelos contaminados ya estuviese contemplada en las escrituras
anteriores al 10 de abril de 2022 pero siempre que el título tuviese por objeto la
transmisión de solares o fincas similares (p.ej. rústicas), nunca en el caso de plantas
cve: BOE-A-2022-19454
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 281
Miércoles 23 de noviembre de 2022
Sec. III. Pág. 160052
(actualmente DGSJYFP) en de Resolución de 25 de abril de 2012, respecto de los
gastos de comunidad, al establecer que la falta de esta manifestación no cierra el
registro. Más concretamente indica: “ni el incumplimiento de las obligaciones que se
imponen al transmitente ni la prohibición de autorización de la escritura pública afectan ‘a
la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa,
reúne los requisitos que para su validez exigen las leyes (artículos 1261 y siguientes
y 1300 del Código Civil) no existen obstáculos para que pueda acceder al Registro, todo
ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan
incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibición, en cuanto, pese a la
inscripción, habrá de soportar la afección real de la finca transmitida que la misma norma
impone por razón de tales gastos’. Y es que la omisión que el registrador achaca a la
escritura calificada no se sanciona especialmente por la Ley como defecto impeditivo de
la inscripción.”
Resulta claro deducir que el ciudadano que adquiere un derecho real con arreglo a la
ley tiene derecho una cubierta y otra descubierta. ¿Dónde podrían haberse desarrollado
actividades contaminantes?: ¿en las terrazas, en la cocina?. Y dado que los propietarios
solo detentan una cuota del suelo, ¿cómo determinar la hipotética porción del suelo que
ha podido contaminar los transmitentes o las personas de quien traen causa y cómo lo
podrían saber?. Realmente en los casos de venta de elementos de una división
horizontal estimamos que la extensión de la nota marginal no tiene fundamento, sentido
ni utilidad ni dota de protección alguna al adquirente; innecesaria y superflua, a mi juicio,
pero que la nota de defectos ante la falta de la manifestación, se ha generalizado por
muchos registradores, desconozco si siguiendo instrucciones o sugerencias o por propio
convencimiento, del cual discrepo ampliamente en los términos indicados.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro
Directivo el día 16 de agosto de 2022.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3 del Código Civil; 9, 18 y 21 de la Ley Hipotecaria; 2, 98, 99, 100,
101, 102 y 103 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para
una economía circular; 51 y 98 del Reglamento Hipotecario; el Real Decreto 9/2005,
de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente
contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos
contaminados, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 12 de agosto, 14, 20, 26 y 27 de septiembre y 3, 10, 11 y 19 de octubre
de 2022.
1. Mediante la escritura cuya calificación es impugnada se formalizó la
compraventa de una vivienda situada en la segunda planta y dos plazas de
aparcamiento en el sótano de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque en dicha escritura no se
manifiesta si se ha realizado o no en las fincas transmitidas alguna actividad
potencialmente contaminante del suelo, conforme al artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8
de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.
El notario recurrente alega: a) que la Exposición de Motivos de dicha ley señala que
se mantiene el régimen jurídico en materia de suelos contaminados, es decir, la
regulación de la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, que ya
preveía una declaración al respecto sin que, sin embargo, se hubiesen emitido notas de
calificación sobre el particular hasta ahora; y era frecuente en la práctica notarial que la
declaración sobre suelos contaminados ya estuviese contemplada en las escrituras
anteriores al 10 de abril de 2022 pero siempre que el título tuviese por objeto la
transmisión de solares o fincas similares (p.ej. rústicas), nunca en el caso de plantas
cve: BOE-A-2022-19454
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 281
