BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 15 de noviembre de 2022

Sec. III. Pág. 155780

actuante continuará con los titulares de las fincas o derechos que obren en la
certificación los trámites del expediente y que los titulares posteriores a dicha nota no
han de ser notificados de las incidencias del mismo.
Posteriormente, la inscripción de los títulos de distribución de beneficios y cargas
podrá llevarse a cabo, bien mediante la cancelación directa de las inscripciones y demás
asientos vigentes de las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas
resultantes del proyecto, bien mediante la agrupación previa de la totalidad de la
superficie comprendida en la actuación de transformación urbanística y su división en
todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de distribución (cfr.
art. 54.3 del texto refundido).
Sin embargo, se trata de un procedimiento que no produce, hasta que se verifique la
inscripción del título correspondiente y la cancelación de las fincas de origen, o su
agrupación con las restantes y la adjudicación respectiva, el cierre al Registro de los
títulos que se refieran a las fincas de origen (…)
Es decir, el que conste en el Registro iniciado el procedimiento no implica la
imposibilidad de transmisión de las parcelas de origen que siguen operando en el tráfico
inmobiliario y por lo tanto el folio de la finca de origen no se cierra ni por el inicio del
procedimiento ni por su conclusión hasta que no se completa registralmente el proceso
de subrogación real, existiendo entre tanto una situación de carácter transitorio o de
titularidades interinas hasta la inscripción del expediente.
Esa situación interina tiene su tratamiento registral específico en el artículo 54 del
texto refundido de la Ley de Suelo y en los artículos 14 a 17 del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, tratamiento que sirve para resolver los problemas de ordenación del tráfico
jurídico-inmobiliario durante ese período intermedio entre la iniciación del expediente y
su definitiva inscripción (…)
En cuanto a las fincas que no consten inmatriculadas, tanto el artículo 310.5 del texto
refundido de la Ley de Suelo vigente cuando se otorgaron las escrituras, como el vigente
artículo 54.5 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Suelo, como el artículo 8 del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos
de naturaleza urbanística, establecen que la aprobación definitiva del proyecto de
equidistribución será título suficiente para la inmatriculación de fincas que carecieren de
inscripción, ello implica la admisión de un procedimiento especial de inmatriculación que
se desarrolla en el propio ámbito urbanístico y que cuenta por tanto con las garantías
propias del proceso transformador.
Bien es cierto que como dice el recurrente, no se excluye expresamente la utilización
de otro método legal de inmatriculación y más concretamente del contemplado en el
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y no es menos cierto que esperar para conseguir la
inmatriculación hasta la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución puede
provocar de facto la imposibilidad de que las transmisiones o modificaciones de dichas
fincas tengan reflejo registral, privando a los titulares de las fincas o de derechos sobre
las mismas de los efectos que la inscripción produce, así como impedir que dichas fincas
sirvan de garantía para la obtención de crédito, pudiendo perjudicar indirectamente la
viabilidad del propio proceso urbanizador.
Pero no puede obviarse que permitir el acceso al Registro de fincas no
inmatriculadas, una vez conste producida la iniciación de un procedimiento
reparcelatorio, sin conocimiento del órgano actuante, puede producir efectos adversos
que van desde la más que probable doble inmatriculación de fincas de origen y
resultado, si no se coordinan adecuadamente, hasta las repercusiones en cuanto a
posibles posteriores adquirentes de la finca inmatriculada a los que, en el mejor de los
casos, les sería de aplicación lo dispuesto en los artículos 14 y siguientes del Real
Decreto 1093/1997, es decir, la cancelación formal de sus asientos y, esta vez sí, el
cierre registral del folio de la finca o fincas de reemplazo.

cve: BOE-A-2022-18784
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 274