BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 274

Martes 15 de noviembre de 2022

Sec. III. Pág. 155722

su protocolo, fue presentado el día 27 de mayo de 2022, según el asiento 1.155 del
Diario 103.
Fundamentos de Derecho:
Se presenta escritura de “subsanación de escritura de constitución de hipoteca
unilateral a favor del Estado, otorgada sólo por la parte deudora, en la que se solicita la
inscripción de determinados extremos que no se hicieron constar por error. Hipoteca que
ya ha sido aceptada.
El artículo 1256 del Código Civil establece que “la validez y el cumplimiento de los
contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”, lo que resulta
aplicable en el presente caso al de la deuda cuya restitución quedó garantizada con la
hipoteca previamente inscrita.
Si nos referirnos al pretendido nuevo “contrato” por el que se modifica el anterior, el
artículo 1257 (“los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan sus
herederos.”) establece su ineficacia frente al acreedor hipotecario; pero el 1261,1 del
mismo cuerpo legal va más allá, al declarar el contrato inexistente (“No hay contrato sino
cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes”), y lo
mismo resulta del 1262 al hablar de “concurso de la oferta y la aceptación”.
En este sentido, la Dirección General de los Registros el Notariado confirmó en dos
Resoluciones de 18 de abril de 2013 la denegación de la inscripción de una escritura
“por la que se formaliza una oferta de compra de un inmueble y en la que ni existe
bilateralidad del contrato ni conformidad del propietario, que no comparece” declarando
que “es claro que el documento presentado carece de los elementos mínimos que tan su
inscripción, sino que su contenido no posee eficacia real limitándose de lo meramente
obligatorio, en donde surtirá sus efectos entre las partes”.
Por otra parte, la escritura no es inscribible por incumplir el principio de tracto
sucesivo del artículo 20 de la Ley, que no sólo se refiere a la constitución o extinción de
los derechos reales sino también a su modificación, lo que es evidentemente aplicable a
la hipoteca que pretende ser objeto de novación sin el concurso de su titular registral.
Y, a diferencia de lo que sucede en cuanto a la constitución de la hipoteca, en que
por excepción a los principios generales de los artículos 141 de la Ley Hipotecaria 237
de su Reglamento, permiten el otorgamiento unilateral de la escritura supeditándola a la
aceptación ulterior, en materia de novación ningún precepto autoriza a actuar en tal
forma.
En consecuencia, acuerdo denegar la inscripción del documento objeto de la
presente calificación por la concurrencia del defecto anteriormente señalado, quedando
automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo
de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de
las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 323 de la
Ley Hipotecaria.
De conformidad con lo establecido en los artículos 66 324 al 328 siguientes de la Ley
Hipotecaria, esta calificación podrá (…)
Barcelona, 10 de junio de 2022. La Registradora, Fdo. Ana María Arias Romero.»

Contra la anterior nota de calificación, doña M. A. N. V., abogada, en nombre y
representación de la entidad Bergosa 2, SL, interpuso recurso el día 14 de julio de 2022
mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos:
Primero. (…).
Tercero. De la inexistencia de novación. Tal y como es de ver en la escritura
presentada al Registro de la Propiedad se dice que estamos ante una escritura de

cve: BOE-A-2022-18779
Verificable en https://www.boe.es

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