BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 15 de noviembre de 2022

Sec. III. Pág. 155734

interés ajeno. Posibilidad ésta de actuación de una persona en nombre propio pero en
interés ajeno reconocida expresamente en el artículo 1717 del Código Civil.
b) La escritura objeto de la calificación impugnada no es, en puridad, una
rectificación o modificación del título previo que requiera el otorgamiento por los
transmitentes que lo fueron en la escritura invocada por la fiduciaria. Y ello porque el
título previo y la relación contractual establecida, y en él documentada, no se modifica,
pues se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad, y el contrato
sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. artículo 1257 del
Código Civil). Por lo demás y sentado lo anterior, el reconocimiento de dominio en la
escritura se otorga por los únicos que deben otorgarla: la fiduciaria y herederos del
fiduciante. Tampoco puede mantenerse que sea un título carente de causa, pues en él se
exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido
reservada.
c) Por último, es el artículo 20 de la Ley Hipotecaria el que admite la inscripción de
la escritura calificada negativamente, pues en ella se dan todos los requisitos que
permiten la inscripción a favor de los herederos del fiduciante, que acreditan formalmente
ser los únicos sucesores del mismo y de su esposa, así como la aceptación de la
herencia de ambos, lo que permite que la registradora al practicar el asiento de
inscripción de la escritura calificada pueda dar cumplimiento al tracto registral. Por lo
demás, esa representación indirecta subyacente no precisa ser acreditada de otra forma
que no sea por el reconocimiento del pacto fiduciario en los términos que constan en la
escritura…”.
En definitiva, las Sentencias de nuestro Tribunal Supremo y las Resoluciones de la
DGSJFP ponen de manifiesto que el gestor, representante, no adquiere la propiedad,
sino que esta es adquirida por el representado “ab initio”. Y si el gestor no ha sido nunca
propietario, menos podrá serlo su cónyuge, aun cuando estuviera casado en régimen de
gananciales, en la medida en que el comprador gestor no haya expresamente comprado
para su sociedad de gananciales.
En consecuencia, no es necesario el consentimiento del cónyuge ganancial del
gestor en el pacto de fiducia para el pleno reconocimiento del dominio al representado y
para la inscripción de su propiedad en el registro.»
IV
Mediante escrito, de fecha 4 de agosto de 2022, el registrador de la Propiedad emitió
informe y elevó el expediente a este Centro Directivo. Notificada la interposición del
recurso al notario autorizante del título calificado, no se ha producido alegación alguna.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1257, 1259, 1274 a 1277 y 1717 del Código Civil; 1, 2, 3, 20, 38,
40 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de
mayo de 1900, 10 de julio de 1946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965,
2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio
de 1997, 18 de enero de 2000, 31 de octubre de 2003, 6 de julio de 2004, 6 de julio
de 2006, 2 de abril de 2012 y 30 de mayo y 10 de junio de 2016; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de febrero de 1958, 30 de junio
de 1987, 18 de octubre de 1989, 19 de enero de 1994, 15 de abril de 1999, 10 de marzo
y 2 de septiembre de 2004, 6 de julio de 2006, 7 de marzo y 21 de marzo de 2015 y 13
y 21 de junio y 20 y 25 de julio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de febrero y 12 de junio de 2020 y 30 de
noviembre de 2021.

cve: BOE-A-2022-18780
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Núm. 274