BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 11 de noviembre de 2022

Sec. III. Pág. 154049

Por un lado, que la calificación sustitutoria no puede ser entendida por la registradora
sustituta como un mero trámite que quepa despachar, sin más, confirmando la
calificación inicial, como sucede en este caso, ya que en ese supuesto se estaría
produciendo un resultado contrario al pretendido por la norma.
Debe recordarse que la calificación sustitutoria no es un recurso de clase alguna,
sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del
Registro, porque el legitimado para instar ésta no está conforme con la inicialmente
efectuada. En este sentido, es claro el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria que, en
ningún momento, dispuso la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se
presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación.
Por ello, esta calificación sustitutoria, como tal, debe cumplir todos y cada uno de los
requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a
los defectos señalados por el registrador sustituido, por cuanto no cabe la «reformatio in
peius» mediante la ampliación de la calificación con la alegación de nuevos defectos por
el registrador sustituto (cfr. artículo 19 bis, reglas cuarta y quinta, de Ley Hipotecaria).
Por otro, que, como ha reiterado este Centro Directivo, del mismo modo que no
puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el
sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la
documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede
ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos
de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante esta
Dirección General, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador
sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad (cfr.
artículo 19 bis, regla quinta, de la Ley Hipotecaria).
En el presente caso la registradora sustituta ha confirmado la calificación del
registrador sustituido por lo que aun cuando el recurso presentado se interpone, según
resulta del escrito de interposición, contra la calificación sustitutoria, la presente
resolución, conforme al precepto legal señalado, debe limitarse a revisar la calificación
sustituida, única legalmente recurrible.
3. En relación con el análisis del único defecto que es objeto de recurso, ha de
comenzarse recordando que la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución da
lugar al nacimiento de las fincas de resultado que, desde ese mismo momento, se
afectan al pago de los gastos de urbanización en la proporción que individualmente les
corresponda.
El artículo 18.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece: «Los
terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados,
con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes de los apartados
anteriores. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración
competente de las obras de urbanización o de rehabilitación y regeneración o renovación
urbanas correspondientes, o en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse
producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la
dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de
la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación».
Por su parte, el artículo 65.1.a) del mismo Real Decreto Legislativo 7/2015,
establece: «Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad: a) Los actos firmes de
aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto
supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de
ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el
establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de
la urbanización y de las edificaciones».
Para la efectividad de dicha afección el Real Decreto 1093/1997, reguló su
constancia registral en sus artículos 19 y 20.
La naturaleza del crédito urbanístico y de su garantía real, en la terminología utilizada
por la legislación urbanística ha sido, y sigue siendo objeto de una amplia discusión

cve: BOE-A-2022-18516
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Núm. 271