III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17777)
Resolución de 3 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 17, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de una comunidad de propietarios.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 31 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 148353
dominio de pisos o elementos privativos requieren el consentimiento individualizado o
«uti singuli» de los propietarios correspondientes. Esta distinción entre actos colectivos y
actos individualizados sólo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los
titulares, que en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en
junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad conforme al artículo 17 de la
Ley sobre propiedad horizontal; mientras que cuando se trata de actos individualizados
se exige el consentimiento individual de los propietarios respectivos en aquello en que
les afecte singularmente. Ello supone que en determinados casos el consentimiento
unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la
propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no
sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de
modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en
que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al
Registro. La razón de ser de dicha doctrina se encuentra en que para los propietarios
actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que
no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito
constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad
necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus
principios.
Segundo. Pero no es esta la doctrina que ha de aplicarse a este supuesto, por las
siguientes razones:
A) No se trata de un acuerdo que exija un consentimiento singular e individualizado
de los propietarios, sino que es un acuerdo colectivo que ha de adoptarse en Junta tal y
como expresamente se ha dicho ya en varias Resoluciones (por ejemplo, Resolución
de 16 de octubre de 2020).
B) El acuerdo adoptado, además, no es uno de los casos en los que haya de
exigirse la unanimidad conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que
conforme al artículo 17.12 de la misma, introducido en dicha Ley por el Real Decretoley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se
reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o
de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como
alquiler o explotación turística de las viviendas, haciéndose referencia expresa a la letra
e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el
cual habla de «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales
de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada
con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su
normativa sectorial turística».
C) Dicho acuerdo difícilmente puede decirse que constituya una limitación o carga
oculta para los titulares que vayan a adquirir una vivienda en el futuro pues: a) no podrá
afectar a quiénes ya sean dueños de pisos o apartamentos en el momento de adoptarse
el acuerdo, tal y como expresamente se proclama en el citado apartado 12 del
artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal al afirmar que no pueden tener efectos
retroactivos; b) respecto de terceros únicamente producirá efectos una vez que la
modificación haya sido inscrita en el Registro.
Tercero. A lo anterior hay que añadir que sobre este tema ya la DGSJFP ha
establecido en diversas Resoluciones que es indudable que esta nueva norma (el citado
artículo 17.12) reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o
condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el
ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido
por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial. Para ello el acuerdo ha de
ceñirse estrictamente al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece:
cve: BOE-A-2022-17777
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Lunes 31 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 148353
dominio de pisos o elementos privativos requieren el consentimiento individualizado o
«uti singuli» de los propietarios correspondientes. Esta distinción entre actos colectivos y
actos individualizados sólo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los
titulares, que en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en
junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad conforme al artículo 17 de la
Ley sobre propiedad horizontal; mientras que cuando se trata de actos individualizados
se exige el consentimiento individual de los propietarios respectivos en aquello en que
les afecte singularmente. Ello supone que en determinados casos el consentimiento
unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la
propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no
sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de
modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en
que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al
Registro. La razón de ser de dicha doctrina se encuentra en que para los propietarios
actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que
no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito
constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad
necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus
principios.
Segundo. Pero no es esta la doctrina que ha de aplicarse a este supuesto, por las
siguientes razones:
A) No se trata de un acuerdo que exija un consentimiento singular e individualizado
de los propietarios, sino que es un acuerdo colectivo que ha de adoptarse en Junta tal y
como expresamente se ha dicho ya en varias Resoluciones (por ejemplo, Resolución
de 16 de octubre de 2020).
B) El acuerdo adoptado, además, no es uno de los casos en los que haya de
exigirse la unanimidad conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que
conforme al artículo 17.12 de la misma, introducido en dicha Ley por el Real Decretoley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se
reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o
de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como
alquiler o explotación turística de las viviendas, haciéndose referencia expresa a la letra
e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el
cual habla de «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y
equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales
de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada
con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su
normativa sectorial turística».
C) Dicho acuerdo difícilmente puede decirse que constituya una limitación o carga
oculta para los titulares que vayan a adquirir una vivienda en el futuro pues: a) no podrá
afectar a quiénes ya sean dueños de pisos o apartamentos en el momento de adoptarse
el acuerdo, tal y como expresamente se proclama en el citado apartado 12 del
artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal al afirmar que no pueden tener efectos
retroactivos; b) respecto de terceros únicamente producirá efectos una vez que la
modificación haya sido inscrita en el Registro.
Tercero. A lo anterior hay que añadir que sobre este tema ya la DGSJFP ha
establecido en diversas Resoluciones que es indudable que esta nueva norma (el citado
artículo 17.12) reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o
condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el
ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido
por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial. Para ello el acuerdo ha de
ceñirse estrictamente al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece:
cve: BOE-A-2022-17777
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
