III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17574)
Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de La Seu d'Urgell, por la que se deniega la cancelación de la nota marginal puesta al margen de expedición de certificación de dominio y cargas de la hipoteca que estaba en ejecución y de las sucesivas inscripciones, cancelaciones y anotaciones practicadas como consecuencia de la ejecución hipotecaria terminada, y que han sido ordenadas por mandamiento judicial.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146824
Pero, por otro lado, deja siempre a salvo de los efectos de dicha declaración de una
cláusula como abusiva a los terceros adquirentes ajenos a la relación contractual: «los
artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el
sentido de que no se oponen a una legislación nacional que no permite que un órgano
jurisdiccional nacional, actuando de oficio o a instancias del consumidor, examine el
eventual carácter abusivo de cláusulas contractuales cuando se ha ejecutado la garantía
hipotecaria, se ha vendido el bien hipotecado y se han transmitido a un tercero los
derechos de propiedad sobre dicho bien, a condición de que el consumidor cuyo bien ha
sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria pueda hacer valer sus
derechos en un procedimiento posterior con el fin de obtener la reparación, en virtud de
la citada Directiva, de las consecuencias económicas resultantes de la aplicación
de cláusulas abusivas».
3. En Derecho Español la transmisión de la propiedad está basada en el sistema
del título y el modo.
La concurrencia del acuerdo de voluntades entre las partes y de la entrega de la
posesión de la cosa produce el efecto traslativo (arts. 609 y 1462 del Código Civil).
La entrega de la posesión puede ser sustituida por la llamada «traditio ficta», que en la
práctica habitual de la contratación inmobiliaria viene representada por el otorgamiento
de la escritura pública notarial (art. 1462, párrafo segundo, del Código Civil).
En el caso de los procesos de ejecución judicial, teniendo en cuenta que desde la
reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 10/1992, de 30 de abril,
de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, ha desaparecido la obligación de otorgar
escritura después de aprobar la adjudicación en el procedimiento, se ha planteado
la duda de qué actos procesales han de concurrir para que se entienda transmitido el
dominio de la finca ejecutada.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de la Sala Primera número 414/2015, de 14
de julio, ha afirmado sobre el particular: «En nuestro sistema se hacía coincidir la
consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de
la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la
cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código
Civil (sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad
de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del
secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se
aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (art. 674 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), este
será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo
con lo dispuesto en la legislación civil».
El artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: «Será título bastante para la
inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de
la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución
de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por
convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese,
en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias
necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria».
Como consecuencia de lo expuesto, como regla general, el control de las cláusulas
abusivas de los préstamos hipotecarios en la ejecución hipotecaria española (arts. 552.1
y 695.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) terminaría con la realización del objeto del
proceso: el decreto de adjudicación, que comprendería también el modo (entrega de la
posesión jurídica) necesario para la completa adquisición de la propiedad, cuando no
una transmisión por ministerio de la Ley, no pudiendo afectar al tercer adquirente en la
subasta la relación contractual entre el consumidor-prestatario y el acreedor-ejecutante.
En este sentido la Resolución de este centro directivo de 10 de octubre de 2019
señaló que «la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019 (que permite la
apreciación de la abusividad hasta la entrega material de la posesión del art. 675 LEC)
se aplicará solo a los decretos de adjudicación dictados en procedimientos de ejecución
cve: BOE-A-2022-17574
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146824
Pero, por otro lado, deja siempre a salvo de los efectos de dicha declaración de una
cláusula como abusiva a los terceros adquirentes ajenos a la relación contractual: «los
artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el
sentido de que no se oponen a una legislación nacional que no permite que un órgano
jurisdiccional nacional, actuando de oficio o a instancias del consumidor, examine el
eventual carácter abusivo de cláusulas contractuales cuando se ha ejecutado la garantía
hipotecaria, se ha vendido el bien hipotecado y se han transmitido a un tercero los
derechos de propiedad sobre dicho bien, a condición de que el consumidor cuyo bien ha
sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria pueda hacer valer sus
derechos en un procedimiento posterior con el fin de obtener la reparación, en virtud de
la citada Directiva, de las consecuencias económicas resultantes de la aplicación
de cláusulas abusivas».
3. En Derecho Español la transmisión de la propiedad está basada en el sistema
del título y el modo.
La concurrencia del acuerdo de voluntades entre las partes y de la entrega de la
posesión de la cosa produce el efecto traslativo (arts. 609 y 1462 del Código Civil).
La entrega de la posesión puede ser sustituida por la llamada «traditio ficta», que en la
práctica habitual de la contratación inmobiliaria viene representada por el otorgamiento
de la escritura pública notarial (art. 1462, párrafo segundo, del Código Civil).
En el caso de los procesos de ejecución judicial, teniendo en cuenta que desde la
reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 10/1992, de 30 de abril,
de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, ha desaparecido la obligación de otorgar
escritura después de aprobar la adjudicación en el procedimiento, se ha planteado
la duda de qué actos procesales han de concurrir para que se entienda transmitido el
dominio de la finca ejecutada.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de la Sala Primera número 414/2015, de 14
de julio, ha afirmado sobre el particular: «En nuestro sistema se hacía coincidir la
consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de
la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la
cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código
Civil (sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad
de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del
secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se
aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (art. 674 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), este
será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo
con lo dispuesto en la legislación civil».
El artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: «Será título bastante para la
inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de
la Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución
de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por
convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese,
en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias
necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria».
Como consecuencia de lo expuesto, como regla general, el control de las cláusulas
abusivas de los préstamos hipotecarios en la ejecución hipotecaria española (arts. 552.1
y 695.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) terminaría con la realización del objeto del
proceso: el decreto de adjudicación, que comprendería también el modo (entrega de la
posesión jurídica) necesario para la completa adquisición de la propiedad, cuando no
una transmisión por ministerio de la Ley, no pudiendo afectar al tercer adquirente en la
subasta la relación contractual entre el consumidor-prestatario y el acreedor-ejecutante.
En este sentido la Resolución de este centro directivo de 10 de octubre de 2019
señaló que «la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019 (que permite la
apreciación de la abusividad hasta la entrega material de la posesión del art. 675 LEC)
se aplicará solo a los decretos de adjudicación dictados en procedimientos de ejecución
cve: BOE-A-2022-17574
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Núm. 258
