III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17572)
Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 1, por la que se acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo destinado a la construcción de un edificio por una entidad promotora.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146810
inquilino, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. Cuando no puedan
calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de
reemplazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los
edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una
explotación, el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado;
cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en
cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor
de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.
3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de
tasación, en ningún caso, será superior al valor máximo legal.»
Por último, el artículo 71 de dicha Orden «descripción y superficie de la edificación»,
en su apartado, 1.c) dispone:
«En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de los
apartados anteriores se referirán, en la parte de obra que aún no esté ejecutada, al
proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia.»
Consecuentemente con lo expuesto, la Orden ECO 805/2003, dicta normas de
valoración de los edificios en construcción y en su artículo 45.1.b) dicta normas de
valoración «de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de
edificio terminado se realizará, para la fecha prevista de terminación de las obras (…)».
7. De todo ello se desprende que la normativa vigente establece dos normas
imperativas:
a) por un lado, la normativa reguladora del mercado hipotecario (las citadas
Ley 2/1981 y Orden ECO 805/2003) establecen ciertas limitaciones, en el sentido de que
el importe del préstamo no debe superar un determinado porcentaje (60-80-95 %) del
valor de tasación del bien, y si la tasación se hubiera practicado antes del otorgamiento
de la escritura de constitución el tipo de subasta será, como mínimo, el importe de la
tasación para subasta.
No obstante, estas limitaciones no se exigen necesariamente para la constitución de
cualquier hipoteca, sino únicamente para que constituida una hipoteca que se ajuste a
las mismas (y sin que el cumplimiento de tales limitaciones tenga necesariamente reflejo
en la escritura ni en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad) sea
posible la emisión de bonos o cédulas hipotecarias respaldadas por ella.
b) el artículo 129 de la Ley Hipotecaria impone la limitación de que la tasación de la
finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinta de la que, en su caso, se
haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso
ser inferior al 100 % (con la entrada en vigor de la Ley 5/2019) del valor de tasación
(realizada esta conforme a la Ley 2/1981) en la fecha en que se constituyó esta hipoteca.
Así pues, no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite
superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe
incorporar a la escritura.
Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor
hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de
tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del
bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras
de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope
máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al
prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden.
Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que
precisamente es contemplado en la Ley 5/2019 con otros mecanismos de control, ni
tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garantía si la
cve: BOE-A-2022-17572
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
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inquilino, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. Cuando no puedan
calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de
reemplazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los
edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una
explotación, el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado;
cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en
cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor
de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.
3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de
tasación, en ningún caso, será superior al valor máximo legal.»
Por último, el artículo 71 de dicha Orden «descripción y superficie de la edificación»,
en su apartado, 1.c) dispone:
«En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de los
apartados anteriores se referirán, en la parte de obra que aún no esté ejecutada, al
proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia.»
Consecuentemente con lo expuesto, la Orden ECO 805/2003, dicta normas de
valoración de los edificios en construcción y en su artículo 45.1.b) dicta normas de
valoración «de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de
edificio terminado se realizará, para la fecha prevista de terminación de las obras (…)».
7. De todo ello se desprende que la normativa vigente establece dos normas
imperativas:
a) por un lado, la normativa reguladora del mercado hipotecario (las citadas
Ley 2/1981 y Orden ECO 805/2003) establecen ciertas limitaciones, en el sentido de que
el importe del préstamo no debe superar un determinado porcentaje (60-80-95 %) del
valor de tasación del bien, y si la tasación se hubiera practicado antes del otorgamiento
de la escritura de constitución el tipo de subasta será, como mínimo, el importe de la
tasación para subasta.
No obstante, estas limitaciones no se exigen necesariamente para la constitución de
cualquier hipoteca, sino únicamente para que constituida una hipoteca que se ajuste a
las mismas (y sin que el cumplimiento de tales limitaciones tenga necesariamente reflejo
en la escritura ni en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad) sea
posible la emisión de bonos o cédulas hipotecarias respaldadas por ella.
b) el artículo 129 de la Ley Hipotecaria impone la limitación de que la tasación de la
finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinta de la que, en su caso, se
haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso
ser inferior al 100 % (con la entrada en vigor de la Ley 5/2019) del valor de tasación
(realizada esta conforme a la Ley 2/1981) en la fecha en que se constituyó esta hipoteca.
Así pues, no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite
superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe
incorporar a la escritura.
Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor
hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de
tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del
bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras
de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope
máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al
prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden.
Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que
precisamente es contemplado en la Ley 5/2019 con otros mecanismos de control, ni
tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garantía si la
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