III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17572)
Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 1, por la que se acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo destinado a la construcción de un edificio por una entidad promotora.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146809
la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el
Registro de la Propiedad, y en tal caso, el tipo de subasta para el supuesto de ejecución
de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración, si bien tampoco
excluye que pueda ser superior.
Por su parte, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración
de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
(«Boletín Oficial del Estado» de 9 de abril) establece normas para el cálculo del valor de
tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades
contempladas en su ámbito de aplicación.
Así, el artículo 2 de la citada Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, ámbito de
aplicación, determina que «la presente orden será de aplicación siempre que el valor de
tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes: a) Garantía hipotecaria de
créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de
títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se
refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se
desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del
Mercado Hipotecario».
La sección segunda de la citada Orden ECO/805/2003 regula la «valoración de
edificios y elementos de un edificio».
En su artículo 45, dispone:
«El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades
contempladas en las letras a) y d) del artículo 2 de esta orden será el valor hipotecario;
para su determinación se seguirán las siguientes reglas:
1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: a) El valor de tasación será
el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no
se prevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el menor entre
el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada. b) La
valoración de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis
de edificio terminado se realizará, para la fecha prevista de terminación de las obras,
siguiendo las reglas previstas en las letras a), b), c) siguientes.
2. En los inmuebles terminados:
a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por
comparación, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualización, y el
valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.
En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el
artículo 30 de esta orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la
tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un
mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta
orden, lo previsto en su artículo 29.
b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler,
con la excepción de las viviendas, se calcularán el valor por actualización y el valor por
comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y
se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.
En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el
artículo 28 de esta orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un
mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta
orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasación, se seguirá el
régimen previsto en el artículo 29.
Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio
que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.
En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se
calcularán el valor por actualización, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29, y el
valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de
cve: BOE-A-2022-17572
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Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
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la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el
Registro de la Propiedad, y en tal caso, el tipo de subasta para el supuesto de ejecución
de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración, si bien tampoco
excluye que pueda ser superior.
Por su parte, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración
de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
(«Boletín Oficial del Estado» de 9 de abril) establece normas para el cálculo del valor de
tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades
contempladas en su ámbito de aplicación.
Así, el artículo 2 de la citada Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, ámbito de
aplicación, determina que «la presente orden será de aplicación siempre que el valor de
tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes: a) Garantía hipotecaria de
créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de
títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se
refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se
desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del
Mercado Hipotecario».
La sección segunda de la citada Orden ECO/805/2003 regula la «valoración de
edificios y elementos de un edificio».
En su artículo 45, dispone:
«El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades
contempladas en las letras a) y d) del artículo 2 de esta orden será el valor hipotecario;
para su determinación se seguirán las siguientes reglas:
1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: a) El valor de tasación será
el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no
se prevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el menor entre
el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada. b) La
valoración de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis
de edificio terminado se realizará, para la fecha prevista de terminación de las obras,
siguiendo las reglas previstas en las letras a), b), c) siguientes.
2. En los inmuebles terminados:
a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por
comparación, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualización, y el
valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.
En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el
artículo 30 de esta orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la
tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un
mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta
orden, lo previsto en su artículo 29.
b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler,
con la excepción de las viviendas, se calcularán el valor por actualización y el valor por
comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y
se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.
En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el
artículo 28 de esta orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un
mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta
orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasación, se seguirá el
régimen previsto en el artículo 29.
Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio
que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.
En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se
calcularán el valor por actualización, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29, y el
valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de
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