III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17572)
Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 1, por la que se acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo destinado a la construcción de un edificio por una entidad promotora.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146808
En esa actual situación legislativa, las resoluciones antes citadas señalan que para
poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de
venta extrajudicial incluidos en las escrituras de constitución de hipoteca, resulta
imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente,
la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
Regulación del Mercado Hipotecario, para que éste pueda comprobar que el tipo de
subasta no es inferior al 100 % del valor de dicha tasación (artículo 129 de la Ley
Hipotecaria tras la reforma de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario, y Resolución de 23 de diciembre de 2020), concluyendo dicha
equiparación.
La infracción de esta norma implicará la nulidad de la estipulación correspondiente, lo
que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el
ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales, de conformidad con el
artículo 130 de la Ley Hipotecaria.
5. En resumen, el precio o tipo de subasta de la finca hipotecada no es ya una cifra
fijada libremente por las partes que ha de servir en su día de base a las posturas de los
licitadores, sino que esa cifra debe ajustarse, hoy en día, a los márgenes fijados
legalmente respecto del valor real de la finca determinado por los medios técnicos y en
atención a las características económicas del inmueble en el momento de constitución
de la hipoteca, con objeto de evitar un tipo que se aleje excesivamente de ese valor real,
y sin perjuicio de la cantidad que los licitadores tengan que descontar en sus posturas
atendiendo al valor de las cargas o gravámenes anteriores y los preferentes al crédito del
actor, en cuya responsabilidad deberán subrogarse, con carácter real, en caso de
adjudicación.
En consecuencia, la exigencia de la intervención en la valoración de entidades
tasadoras homologadas administrativamente, responde a la necesidad de garantizar el
cumplimiento de una serie de principios que persiguen la legislación del mercado
hipotecario y la de protección de los consumidores en esta materia, como son la
independencia, al menos funcional, respecto de las entidades acreedoras; el respeto a
las normas sobre valoración de los bienes inmuebles (que deben responder a unos
estándares fiables y objetivos); y la diligencia profesional y veracidad en la realización de
las comprobaciones obligatorias y en la elaboración del informe.
Y todo ello, como se ha indicado, con el objetivo de que la tasación que se realice se
ajuste, como principio, al verdadero valor del inmueble en el momento en que se elabore
el correspondiente informe, circunstancia por la que a éste se le atribuye un plazo de
vigencia de seis meses (artículo 62.4 Orden ECO/805/2003), se prohíbe la utilización de
elementos especulativos al aplicar el método de valoración (artículo 16.2 Orden
ECO/805/2003).
6. Ahora bien, lo que se discute en el presente supuesto es si, con carácter general,
es posible la fijación de un tipo de subasta que como se señala en el recurso, es una
cantidad fija y exacta que no está condicionada a circunstancia o evento alguno, en
particular la terminación de la obra, aunque tenga la particularidad de que coincida con el
valor atribuido a la finca para el caso de que se termine la construcción. En concreto, en
el supuesto objeto del recurso el valor de tasación actual de la finca hipotecada es
de 1.818.720,00 euros, siendo el valor en hipótesis de edificio terminado el valor
de 4.165.094,00 euros.
A este respecto, debe señalarse, como ya hiciera la Resolución de esta Dirección
General de 8 de mayo de 2019, que no existe norma alguna que, en el ámbito de la
ejecución hipotecaria, imponga expresamente que el tipo de subasta no pueda ser
superior al valor de tasación de la finca hipotecada sino únicamente que el tipo de
subasta no puede ser inferior al 100% del valor de la tasación (artículos 682 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria, en la interpretación de la Resolución
de 23 de diciembre de 2020).
Además, el artículo 8.2 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, dispone que, si la
tasación se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución de
cve: BOE-A-2022-17572
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146808
En esa actual situación legislativa, las resoluciones antes citadas señalan que para
poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de
venta extrajudicial incluidos en las escrituras de constitución de hipoteca, resulta
imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente,
la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
Regulación del Mercado Hipotecario, para que éste pueda comprobar que el tipo de
subasta no es inferior al 100 % del valor de dicha tasación (artículo 129 de la Ley
Hipotecaria tras la reforma de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario, y Resolución de 23 de diciembre de 2020), concluyendo dicha
equiparación.
La infracción de esta norma implicará la nulidad de la estipulación correspondiente, lo
que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad y, por tanto, para permitir el
ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales, de conformidad con el
artículo 130 de la Ley Hipotecaria.
5. En resumen, el precio o tipo de subasta de la finca hipotecada no es ya una cifra
fijada libremente por las partes que ha de servir en su día de base a las posturas de los
licitadores, sino que esa cifra debe ajustarse, hoy en día, a los márgenes fijados
legalmente respecto del valor real de la finca determinado por los medios técnicos y en
atención a las características económicas del inmueble en el momento de constitución
de la hipoteca, con objeto de evitar un tipo que se aleje excesivamente de ese valor real,
y sin perjuicio de la cantidad que los licitadores tengan que descontar en sus posturas
atendiendo al valor de las cargas o gravámenes anteriores y los preferentes al crédito del
actor, en cuya responsabilidad deberán subrogarse, con carácter real, en caso de
adjudicación.
En consecuencia, la exigencia de la intervención en la valoración de entidades
tasadoras homologadas administrativamente, responde a la necesidad de garantizar el
cumplimiento de una serie de principios que persiguen la legislación del mercado
hipotecario y la de protección de los consumidores en esta materia, como son la
independencia, al menos funcional, respecto de las entidades acreedoras; el respeto a
las normas sobre valoración de los bienes inmuebles (que deben responder a unos
estándares fiables y objetivos); y la diligencia profesional y veracidad en la realización de
las comprobaciones obligatorias y en la elaboración del informe.
Y todo ello, como se ha indicado, con el objetivo de que la tasación que se realice se
ajuste, como principio, al verdadero valor del inmueble en el momento en que se elabore
el correspondiente informe, circunstancia por la que a éste se le atribuye un plazo de
vigencia de seis meses (artículo 62.4 Orden ECO/805/2003), se prohíbe la utilización de
elementos especulativos al aplicar el método de valoración (artículo 16.2 Orden
ECO/805/2003).
6. Ahora bien, lo que se discute en el presente supuesto es si, con carácter general,
es posible la fijación de un tipo de subasta que como se señala en el recurso, es una
cantidad fija y exacta que no está condicionada a circunstancia o evento alguno, en
particular la terminación de la obra, aunque tenga la particularidad de que coincida con el
valor atribuido a la finca para el caso de que se termine la construcción. En concreto, en
el supuesto objeto del recurso el valor de tasación actual de la finca hipotecada es
de 1.818.720,00 euros, siendo el valor en hipótesis de edificio terminado el valor
de 4.165.094,00 euros.
A este respecto, debe señalarse, como ya hiciera la Resolución de esta Dirección
General de 8 de mayo de 2019, que no existe norma alguna que, en el ámbito de la
ejecución hipotecaria, imponga expresamente que el tipo de subasta no pueda ser
superior al valor de tasación de la finca hipotecada sino únicamente que el tipo de
subasta no puede ser inferior al 100% del valor de la tasación (artículos 682 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria, en la interpretación de la Resolución
de 23 de diciembre de 2020).
Además, el artículo 8.2 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, dispone que, si la
tasación se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución de
cve: BOE-A-2022-17572
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
