BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 146807

4. Respecto a la cuestión de si el tipo de subasta de un edifico en construcción que
se hipoteca, fijado a los efectos de los citados artículos, consistente en el 100 % del valor
de tasación fijado en el correspondiente certificado de tasación homologado «como valor
hipotético una vez se haya terminado la obra nueva», es válido para la inscripción de los
pactos de ejecución judicial hipotecaria y de venta extrajudicial de la escritura de
constitución de la hipoteca, debe señalarse, como premisa previa que, aunque la actual
exigencia de tasación pericial homologada para la inscripción de dichos pactos se
estableció por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, tuvo como finalidad principal la protección
de los deudores hipotecarios que contrataran préstamos para la adquisición de su
vivienda habitual y que tuvieran la condición de consumidores, lo cierto es que, como ya
dijeran las Resoluciones de este centro directivo de 22 de enero de 2014 y 17 de julio
de 2015, los artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,
no establecen la necesidad de tasación homologada por razón del carácter del
prestatario, sino que la considera aplicable a todos los préstamos o créditos hipotecarios
inmobiliarios concedidos por las entidades de crédito a que se refiere el artículo 2 de la
Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario.
Esta problemática del significado del certificado de tasación de las fincas hipotecas a
efectos de inscripción de los procedimientos especiales de ejecución hipotecaria ha sido
ya abordada por esta Dirección General en las Resoluciones de 22 de enero y 24 de
marzo de 2014 y 7 de octubre de 2015, entre otras, para destacar el carácter imperativo
de los requisitos establecidos por los artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y 129 de la Ley Hipotecaria, entre ellos la tasación ECO realizada por entidad
homologada de la finca hipotecada con cumplimiento de su normativa específica,
cualquiera que sea la entidad o persona deudora; y la exigencia de que el procedimiento
de ejecución hipotecaria se desarrolle de acuerdo con los pronunciamientos registrales
dado el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca (artículo 130 de la Ley
Hipotecaria).
A este respecto, todas las reformas que se han introducido en los últimos años en la
legislación procesal e hipotecaria española van en la línea de conseguir un mayor
equilibrio en la posición de las partes en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y una
progresiva equiparación entre el tipo para la subasta y el valor real de la finca en el
momento de la concesión del préstamo, valor que se manifiesta en la tasación de la
misma llevada a cabo por entidad homologada.
Así, en un principio, la exigencia de tasación del inmueble hipotecado establecida en
la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, y otras normas
del sistema hipotecario y financiero, tenía como objeto prioritario garantizar el
cumplimiento de los límites impuestos al importe de los créditos hipotecarios que puedan
servir de garantía a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios (artículo 2 de la
Orden ECO 805/2003), lo que servía de protección frente a la sobretasación a los
inversores en el mercado hipotecario.
Posteriormente, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, a esa
finalidad inicial añadió, para toda hipoteca ya se destine o no a servir de cobertura a una
emisión de títulos hipotecarios, el amparo a los usuarios de los servicios financieros del
peligro de la infravaloración del bien dado en garantía, situación que en los ciclos
económicos de crisis y de contracción de la demanda inmobiliaria puede llegar a
traducirse en un quebranto patrimonial relevante para el deudor ejecutado, sobre todo
teniendo en cuenta que tanto las posturas mínimas admisibles en la subasta, como la
posible adjudicación de la finca al acreedor, en los casos de subasta desierta por falta de
licitadores, se determinan por un valor resultante de la aplicación de ciertos porcentajes
(70 % o 50 %, según se trata de vivienda habitual o no) sobre el valor de tasación para
subasta fijado en la escritura de constitución (artículos 670 y 671 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), lo cual puede llevar, si la tasación fue baja, a que el precio del
remate o de la adjudicación al acreedor sea muy inferior al valor objetivo de la finca.

cve: BOE-A-2022-17572
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Núm. 258