III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17572)
Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Badalona n.º 1, por la que se acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo destinado a la construcción de un edificio por una entidad promotora.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146804
(4.165.094,00 euros), y en el certificado de tasación que se protocoliza con la
escritura, se hace constar un valor de tasación a fecha 18 de noviembre de 2021, un
día antes de la emisión del informe, de 1.818.720,00 euros, siendo el valor en
hipótesis de edificio terminado el valor de 4.165.094,00 euros.
Como que el certificado de tasación caduca a los seis meses (en este supuesto,
caducó el día 19 de mayo de 2022), y no constando en este Registro la terminación de la
obra dentro de dicho plazo, la tasación en hipótesis de edificio terminado ha perdido toda
su validez a partir de esa fecha.
Por lo tanto, en tanto no se acredite la terminación de la obra dentro de dicho plazo,
deberá preverse un valor de tasación para subasta actual de la finca hipotecada, que de
conformidad con el certificado aportado, a día de hoy, es de 1.818.720,00 euros. (art. 18 Real
Decreto-ley 24/2.021, de 2 de noviembre, y art. 62 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, cuyo apartado 4 prevé que “los informes y certificados caducarán, necesariamente, a
los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe”.)
2.º Son también objeto de suspensión de la inscripción los siguientes pactos: (…)
Ante esta calificación puede: (…)
Badalona a diez de junio del año dos mil veintidós.–La Registradora, Natividad
Mercedes Mota Papaseit».
III
Contra la anterior nota de calificación, don José Francisco Velasco Peche, notario de
Badalona, interpuso recurso a través de «diligencia incorporada a la escritura» de
fecha 6 de julio de 2022 que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad el mismo día 6
de julio de 2022, siendo los términos de este recurso los siguientes:
«1. Que no se puede compartir el defecto señalado en la calificación registral
(resumidamente: que han pasado más de seis meses desde la tasación –que se fija para
hipótesis de edificio terminado– hasta el momento de calificación, y no se ha acreditado
la finalización de la obra) por los siguientes motivos:
– la exigencia legal de la fecha máxima de seis meses del certificado de tasación se
refiere, como es natural, a la fecha del otorgamiento de la escritura, y no a la fecha de la
inscripción. En otro caso, cualquier hipoteca que por razón de defectos no se hubiese
inscrito en el plazo de seis meses, habría de ser objeto de nueva tasación; algo que,
evidentemente, no ocurre en la práctica; o cualquier hipoteca de obra nueva en
construcción en la que se señala un valor de subasta para hipótesis de edificio terminado
habría de requerir que cada seis meses se actualizase el valor de tasación hasta la
efectiva terminación del edificio, lo cual, evidentemente, tampoco ocurre en la práctica.
– Aunque lo señalado en el punto anterior hace superfluo lo que sigue, hay que tener
presente que los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha del asiento de
presentación. Resulta evidente que si por un motivo u otro (en este caso, falta de
inscripción del título previo, declaración de obra nueva en construcción, en virtud de un
defecto que posteriormente fue anulado como tal por nueva calificación registral) no se
cumple en el momento de la inscripción con un requisito que sí se cumplía en el
momento del asiento de presentación, ello no es óbice para proceder a la práctica de la
inscripción.
– Cuestión distinta habría sido si la calificación se hubiese pronunciado –que no lo
ha hecho, pues únicamente señala como defecto el transcurso de los seis meses sin
haber acreditado el fin de obra– sobre el vacío legal que ciertamente existe sobre qué
valor ha de tomarse como tipo para la subasta en las obras nuevas en construcción (el
actual o el de hipótesis de edificio terminado). Y en cualquier caso ante dicho vacío legal
hay que tener en cuenta que por un lado las partes voluntariamente en escritura
señalaron el valor de edificio una vez terminado y por otro lado que mientras tanto, si hay
que optar entre proteger el interés del deudor (mejor para él una tasación alta, del
cve: BOE-A-2022-17572
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Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
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(4.165.094,00 euros), y en el certificado de tasación que se protocoliza con la
escritura, se hace constar un valor de tasación a fecha 18 de noviembre de 2021, un
día antes de la emisión del informe, de 1.818.720,00 euros, siendo el valor en
hipótesis de edificio terminado el valor de 4.165.094,00 euros.
Como que el certificado de tasación caduca a los seis meses (en este supuesto,
caducó el día 19 de mayo de 2022), y no constando en este Registro la terminación de la
obra dentro de dicho plazo, la tasación en hipótesis de edificio terminado ha perdido toda
su validez a partir de esa fecha.
Por lo tanto, en tanto no se acredite la terminación de la obra dentro de dicho plazo,
deberá preverse un valor de tasación para subasta actual de la finca hipotecada, que de
conformidad con el certificado aportado, a día de hoy, es de 1.818.720,00 euros. (art. 18 Real
Decreto-ley 24/2.021, de 2 de noviembre, y art. 62 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, cuyo apartado 4 prevé que “los informes y certificados caducarán, necesariamente, a
los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe”.)
2.º Son también objeto de suspensión de la inscripción los siguientes pactos: (…)
Ante esta calificación puede: (…)
Badalona a diez de junio del año dos mil veintidós.–La Registradora, Natividad
Mercedes Mota Papaseit».
III
Contra la anterior nota de calificación, don José Francisco Velasco Peche, notario de
Badalona, interpuso recurso a través de «diligencia incorporada a la escritura» de
fecha 6 de julio de 2022 que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad el mismo día 6
de julio de 2022, siendo los términos de este recurso los siguientes:
«1. Que no se puede compartir el defecto señalado en la calificación registral
(resumidamente: que han pasado más de seis meses desde la tasación –que se fija para
hipótesis de edificio terminado– hasta el momento de calificación, y no se ha acreditado
la finalización de la obra) por los siguientes motivos:
– la exigencia legal de la fecha máxima de seis meses del certificado de tasación se
refiere, como es natural, a la fecha del otorgamiento de la escritura, y no a la fecha de la
inscripción. En otro caso, cualquier hipoteca que por razón de defectos no se hubiese
inscrito en el plazo de seis meses, habría de ser objeto de nueva tasación; algo que,
evidentemente, no ocurre en la práctica; o cualquier hipoteca de obra nueva en
construcción en la que se señala un valor de subasta para hipótesis de edificio terminado
habría de requerir que cada seis meses se actualizase el valor de tasación hasta la
efectiva terminación del edificio, lo cual, evidentemente, tampoco ocurre en la práctica.
– Aunque lo señalado en el punto anterior hace superfluo lo que sigue, hay que tener
presente que los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha del asiento de
presentación. Resulta evidente que si por un motivo u otro (en este caso, falta de
inscripción del título previo, declaración de obra nueva en construcción, en virtud de un
defecto que posteriormente fue anulado como tal por nueva calificación registral) no se
cumple en el momento de la inscripción con un requisito que sí se cumplía en el
momento del asiento de presentación, ello no es óbice para proceder a la práctica de la
inscripción.
– Cuestión distinta habría sido si la calificación se hubiese pronunciado –que no lo
ha hecho, pues únicamente señala como defecto el transcurso de los seis meses sin
haber acreditado el fin de obra– sobre el vacío legal que ciertamente existe sobre qué
valor ha de tomarse como tipo para la subasta en las obras nuevas en construcción (el
actual o el de hipótesis de edificio terminado). Y en cualquier caso ante dicho vacío legal
hay que tener en cuenta que por un lado las partes voluntariamente en escritura
señalaron el valor de edificio una vez terminado y por otro lado que mientras tanto, si hay
que optar entre proteger el interés del deudor (mejor para él una tasación alta, del
cve: BOE-A-2022-17572
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Núm. 258
