III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17575)
Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa de una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146839
3. Respecto de la falta de legitimación notarial o de ratificación ante el registrador
de la firma, aunque nada dice respecto a este defecto el escrito de interposición del
recurso, baste reiterar de nuevo la doctrina de esta Dirección General en Resoluciones
como las de 29 de noviembre de 2019 y 24 de septiembre de 2020, la regla general es
que los títulos mediante los que se solicita la inscripción han de ser públicos, conforme al
artículo 3 de la Ley Hipotecaria y en los excepcionales casos en los que se admiten
documentos privados para solicitar la inscripción, como en el caso del inicio del
expediente del artículo 199, como ha admitido reiteradamente esta Dirección General, en
resoluciones como la de 12 de septiembre de 2016, la firma del solicitante ha de estar
legitimada notarialmente, o bien ratificarse ante el registrador, a efectos de dotar de
autenticidad al documento, sin perjuicio de la posibilidad de utilizar una instancia privada
con firma electrónica del promotor y presentada telemáticamente a través del cauce
previsto para ello por el Colegio de Registradores.
4. Respecto a las dudas en la identidad de la finca, el registrador expresa que la
disminución de la finca resulta de la referencia a una construcción que invade la finca.
El recurrente manifiesta que la finca tiene la misma superficie que figura en el
Registro, pero que existe una invasión de la misma por una construcción ajena,
aparentemente sin título para ello, por lo que estaríamos ante una perturbación de
hecho.
Ciertamente, son fundadas las dudas del registrador en la identidad de la finca, las
cuales derivan de la propia instancia privada que reconoce esa perturbación de hecho,
frente a la cual no puede defenderse mediante el expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria, sino mediante las acciones judiciales adecuadas para ello.
5. No procede, como pretende el recurrente la aplicación del artículo 201.1 de la
Ley Hipotecaria, pues se regula en el seno de un expediente distinto que el del
artículo 199, cuya tramitación procesal es distinta y donde existe intervención notarial y
donde el registrador ha de expresar sus dudas en la identidad de la finca en la
certificación inicial del expediente, para que las mismas puedan disiparse en su
tramitación.
Así lo entendieron las Resoluciones de este Centro Directivo de 17 de octubre y 4 de
diciembre de 2019, entre otras, sin que puedan alegarse después, salvo que el
registrador que lo resuelva sea distinto del que emitió la certificación inicial, conforme a
la doctrina de la Resolución de este Centro Directivo de 1 de marzo de 2022.
Sin embargo, respecto al expediente del artículo 199, este Centro Directivo ha
declarado en la Resolución de 15 de julio de 2021 que para que las objeciones del
registrador, expuestas al inicio del expediente, puedan impedir la continuación de éste,
han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante la
tramitación del propio expediente; de no ser así, el expediente ha de continuar; todo ello
sin perjuicio de la calificación que finalmente proceda, a la vista de lo actuado. Y en la
de 15 de enero de 2020 o 10 de mayo de 2022 declaró que con independencia de que
se consideren o no justificadas las dudas del registrador, precisamente la tramitación del
expediente podría ayudar a disiparlas.
6. En el presente caso, ciertamente coincide la superficie registral de la finca 7.543
de Agüimes y la de la georreferenciación que ahora se pretende inscribir, que es de 260
metros cuadrados en ambos casos.
Así se entiende cumplida la doctrina de la Dirección General, por la cual ha de ser
indubitado que no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente que es
la misma que se fijó en su día, por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados.
Por ello, coincidiendo la superficie, se está solicitando aplicar al folio registral la
misma realidad física que englobaría la originaria finca registral, incluyendo la supuesta
invasión ocasionada por la construcción, como perturbación de hecho de la finca, para
proteger a dicha georreferenciación con los principios hipotecarios, especialmente el de
legitimación registral del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, en relación con el
cve: BOE-A-2022-17575
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146839
3. Respecto de la falta de legitimación notarial o de ratificación ante el registrador
de la firma, aunque nada dice respecto a este defecto el escrito de interposición del
recurso, baste reiterar de nuevo la doctrina de esta Dirección General en Resoluciones
como las de 29 de noviembre de 2019 y 24 de septiembre de 2020, la regla general es
que los títulos mediante los que se solicita la inscripción han de ser públicos, conforme al
artículo 3 de la Ley Hipotecaria y en los excepcionales casos en los que se admiten
documentos privados para solicitar la inscripción, como en el caso del inicio del
expediente del artículo 199, como ha admitido reiteradamente esta Dirección General, en
resoluciones como la de 12 de septiembre de 2016, la firma del solicitante ha de estar
legitimada notarialmente, o bien ratificarse ante el registrador, a efectos de dotar de
autenticidad al documento, sin perjuicio de la posibilidad de utilizar una instancia privada
con firma electrónica del promotor y presentada telemáticamente a través del cauce
previsto para ello por el Colegio de Registradores.
4. Respecto a las dudas en la identidad de la finca, el registrador expresa que la
disminución de la finca resulta de la referencia a una construcción que invade la finca.
El recurrente manifiesta que la finca tiene la misma superficie que figura en el
Registro, pero que existe una invasión de la misma por una construcción ajena,
aparentemente sin título para ello, por lo que estaríamos ante una perturbación de
hecho.
Ciertamente, son fundadas las dudas del registrador en la identidad de la finca, las
cuales derivan de la propia instancia privada que reconoce esa perturbación de hecho,
frente a la cual no puede defenderse mediante el expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria, sino mediante las acciones judiciales adecuadas para ello.
5. No procede, como pretende el recurrente la aplicación del artículo 201.1 de la
Ley Hipotecaria, pues se regula en el seno de un expediente distinto que el del
artículo 199, cuya tramitación procesal es distinta y donde existe intervención notarial y
donde el registrador ha de expresar sus dudas en la identidad de la finca en la
certificación inicial del expediente, para que las mismas puedan disiparse en su
tramitación.
Así lo entendieron las Resoluciones de este Centro Directivo de 17 de octubre y 4 de
diciembre de 2019, entre otras, sin que puedan alegarse después, salvo que el
registrador que lo resuelva sea distinto del que emitió la certificación inicial, conforme a
la doctrina de la Resolución de este Centro Directivo de 1 de marzo de 2022.
Sin embargo, respecto al expediente del artículo 199, este Centro Directivo ha
declarado en la Resolución de 15 de julio de 2021 que para que las objeciones del
registrador, expuestas al inicio del expediente, puedan impedir la continuación de éste,
han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante la
tramitación del propio expediente; de no ser así, el expediente ha de continuar; todo ello
sin perjuicio de la calificación que finalmente proceda, a la vista de lo actuado. Y en la
de 15 de enero de 2020 o 10 de mayo de 2022 declaró que con independencia de que
se consideren o no justificadas las dudas del registrador, precisamente la tramitación del
expediente podría ayudar a disiparlas.
6. En el presente caso, ciertamente coincide la superficie registral de la finca 7.543
de Agüimes y la de la georreferenciación que ahora se pretende inscribir, que es de 260
metros cuadrados en ambos casos.
Así se entiende cumplida la doctrina de la Dirección General, por la cual ha de ser
indubitado que no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente que es
la misma que se fijó en su día, por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados.
Por ello, coincidiendo la superficie, se está solicitando aplicar al folio registral la
misma realidad física que englobaría la originaria finca registral, incluyendo la supuesta
invasión ocasionada por la construcción, como perturbación de hecho de la finca, para
proteger a dicha georreferenciación con los principios hipotecarios, especialmente el de
legitimación registral del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, en relación con el
cve: BOE-A-2022-17575
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
