III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17575)
Resolución de 27 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa Lucía de Tirajana, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa de una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146833
producido a lo largo del tiempo de la finca de referencia y que han sido aportado por el
presentante, no se ha hecho constar nunca ninguna modificación en la cabida de la
misma (refiriéndose el mismo a una superficie de 260 m2, que es la que figura ya en la
inscripción 1.ª de dicha finca, de fecha 22 de abril de 1974).
Segundo. En el Informe Pericial unido a la solicitud de la inscripción de la
representación gráfica alternativa de la finca citada en el Fundamento de Derecho
anterior, el propio Técnico afirma lo siguiente: «– Que la superficie libre de la finca
validada propiedad de los herederos de M. G. R. es de 137,85 metros cuadrados. Que
los limites están perfectamente claros según consta de las cabidas registrales. 3.º Que
si se respeta la superficie del lindante por el lado Norte (M. M.) el resto de parcela libre
es de los herederos de M. G. R. 4.º De la medición realizada se desprende que la
parcela medida tiene una merma de superficie de 122,15 metros cuadrados”.
Resultando la finca con una superficie total de parcela de 260 metros cuadrados, que
respecto a la inscrita de la finca registral 7.543 de 260 metros cuadrados presenta una
diferencia de 122,15 metros cuadrados, producido por la invasión de parte de la propiedad a
causa de la construcción de la vivienda propiedad de Don J. R. A. y Dña. R. S. C.
Tercero. El registrador, ciertamente simplista pues se limita a exponer de manera
sucinta el contenido de la escritura e informe técnico, es necesario por cuanto acredita,
sin más, que esta propiedad viene pretendiendo la inscripción de la representación
gráfica alternativa de la finca y que ha hecho verdaderos esfuerzos para cumplimentar y
aportar mayor prueba de la superficie registral de la finca, no buscando la rectificación de
la misma, pero a pesar de todo ello subsiste la casa, de las dudas sobre un eventual
negocio traslativo o, en general, cualquier modificación no registrada de la situación
jurídica de la finca.
Se acompañó levantamiento topográfico realizado por el Ingeniero Topógrafo don A. B.
A. fechado el 23 de marzo de 2.020, con visado colegial, que llega a la conclusión de que la
mencionada parcela, hoy denominada calle (…) del Catastro de Urbana, ha sido confirmada
en su superficie tras las operaciones basadas en la georreferencia de la misma.
“Si analizamos la cronología de los distintos títulos veremos los siguientes:
– Don M. G. inscribe en el año 1974 la Finca registral 7.543.
– Don M. M. V. inscribe la parcela registral 7.862 en 1975.
– Don M. M. V. inscribe la parcela registral 7.864 comprada a su hermano B. M. V.
en 1999.
Quiere decir esto que la parcela objeto de estudio fue la primera parcela inscrita en el
Registro de la Propiedad.
Cuarto. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan
sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver
acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los
Arts. 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
En el caso de los suscribientes, se pretende la inscripción gráfica alternativa de la
finca registral 7543 en base a la gráfica georreferenciada que ha sido objeto de
confirmación a través de levantamiento topográfico sin comporta con ello rectificación de
la cabida de esta finca.
El Sr. Registrador suspende la inscripción por “...albergar dudas sobre la posibilidad
de que el expediente de descripción registral pueda encubrir un eventual negocio
traslativo o, en general, encubra la celebración de un negocio traslativo o, en general,
cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca”. Y estima
subsanables estas dudas cuando no explicita el supuesto a que se refiere.
En principio, debe invocarse un sólido criterio mantenido por la doctrina y
jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la no necesidad de probar los hechos
negativos, “...sin que pueda exigirse a esta parte una ‘probatio diabólica’ de los hechos
negativos...” (por todas STS 2754/2.012, de 7 mayo). Estarnos ante una prueba negativa
que resulta de imposible acreditación (STS 296/2.000, de 22 de enero), es insubsanable.
cve: BOE-A-2022-17575
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146833
producido a lo largo del tiempo de la finca de referencia y que han sido aportado por el
presentante, no se ha hecho constar nunca ninguna modificación en la cabida de la
misma (refiriéndose el mismo a una superficie de 260 m2, que es la que figura ya en la
inscripción 1.ª de dicha finca, de fecha 22 de abril de 1974).
Segundo. En el Informe Pericial unido a la solicitud de la inscripción de la
representación gráfica alternativa de la finca citada en el Fundamento de Derecho
anterior, el propio Técnico afirma lo siguiente: «– Que la superficie libre de la finca
validada propiedad de los herederos de M. G. R. es de 137,85 metros cuadrados. Que
los limites están perfectamente claros según consta de las cabidas registrales. 3.º Que
si se respeta la superficie del lindante por el lado Norte (M. M.) el resto de parcela libre
es de los herederos de M. G. R. 4.º De la medición realizada se desprende que la
parcela medida tiene una merma de superficie de 122,15 metros cuadrados”.
Resultando la finca con una superficie total de parcela de 260 metros cuadrados, que
respecto a la inscrita de la finca registral 7.543 de 260 metros cuadrados presenta una
diferencia de 122,15 metros cuadrados, producido por la invasión de parte de la propiedad a
causa de la construcción de la vivienda propiedad de Don J. R. A. y Dña. R. S. C.
Tercero. El registrador, ciertamente simplista pues se limita a exponer de manera
sucinta el contenido de la escritura e informe técnico, es necesario por cuanto acredita,
sin más, que esta propiedad viene pretendiendo la inscripción de la representación
gráfica alternativa de la finca y que ha hecho verdaderos esfuerzos para cumplimentar y
aportar mayor prueba de la superficie registral de la finca, no buscando la rectificación de
la misma, pero a pesar de todo ello subsiste la casa, de las dudas sobre un eventual
negocio traslativo o, en general, cualquier modificación no registrada de la situación
jurídica de la finca.
Se acompañó levantamiento topográfico realizado por el Ingeniero Topógrafo don A. B.
A. fechado el 23 de marzo de 2.020, con visado colegial, que llega a la conclusión de que la
mencionada parcela, hoy denominada calle (…) del Catastro de Urbana, ha sido confirmada
en su superficie tras las operaciones basadas en la georreferencia de la misma.
“Si analizamos la cronología de los distintos títulos veremos los siguientes:
– Don M. G. inscribe en el año 1974 la Finca registral 7.543.
– Don M. M. V. inscribe la parcela registral 7.862 en 1975.
– Don M. M. V. inscribe la parcela registral 7.864 comprada a su hermano B. M. V.
en 1999.
Quiere decir esto que la parcela objeto de estudio fue la primera parcela inscrita en el
Registro de la Propiedad.
Cuarto. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan
sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver
acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los
Arts. 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
En el caso de los suscribientes, se pretende la inscripción gráfica alternativa de la
finca registral 7543 en base a la gráfica georreferenciada que ha sido objeto de
confirmación a través de levantamiento topográfico sin comporta con ello rectificación de
la cabida de esta finca.
El Sr. Registrador suspende la inscripción por “...albergar dudas sobre la posibilidad
de que el expediente de descripción registral pueda encubrir un eventual negocio
traslativo o, en general, encubra la celebración de un negocio traslativo o, en general,
cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca”. Y estima
subsanables estas dudas cuando no explicita el supuesto a que se refiere.
En principio, debe invocarse un sólido criterio mantenido por la doctrina y
jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la no necesidad de probar los hechos
negativos, “...sin que pueda exigirse a esta parte una ‘probatio diabólica’ de los hechos
negativos...” (por todas STS 2754/2.012, de 7 mayo). Estarnos ante una prueba negativa
que resulta de imposible acreditación (STS 296/2.000, de 22 de enero), es insubsanable.
cve: BOE-A-2022-17575
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
