III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17567)
Resolución de 26 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa por no contenerse la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146767
ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante
del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad.
Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse
también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este
apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y
asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística (...)”.
III. No obstante, la calificación plantea ciertas cuestiones respecto de las cuales
sería deseable un pronunciamiento expreso del Centro Directivo.
1. La primera cuestión reside en determinar a qué inmuebles se refiere el citado
artículo cuando habla de “fincas”, y para ello parece obligado atender al objeto y finalidad
de la Ley, que no es otro que determinar el régimen jurídico aplicable a los suelos
contaminados.
La ley define el “suelo contaminado” considerándolo como “aquel cuyas
características han sido alteradas negativamente por la presencia de componentes
químicos de carácter peligroso procedentes de la actividad humana en concentración tal
que comporte un riesgo inaceptable para la salud humana o el medio ambiente, de
acuerdo con los criterios y estándares que se determinen por el Gobierno” (art. 2), y
remite, en cuanto a su régimen, al título VIII (art. 3), el cual lleva la rúbrica “suelos
contaminados” y alude a suelo y parcelas, es decir, a terrenos, pero no a las
edificaciones que se levanten sobre ellos, lo que, además, es coherente con lo indicado
en el art. 98.3, pues si la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes
debe realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva, en tales
títulos figurará ya la citada declaración en cuanto a los terrenos sobre los que se
levantarán las edificaciones, sin que parezca que sea conforme con el espíritu de la ley
que los dueños de las viviendas, departamentos o unidades en que se haya dividido
horizontalmente el inmueble edificado tengan que realizar declaración alguna sobre el
suelo. Además, tal ámbito de aplicación es el que se acoge en la Ley 4/2015, de 25 de
junio, del País Vasco, que tiene por objeto “la protección del suelo de la Comunidad
Autónoma del País Vasco” (art. 1) definiendo el suelo, a los efectos de la ley, como “la
parte sólida de la corteza terrestre desde la roca madre hasta la superficie” (art. 3) y
exigiendo una declaración específica sólo en caso de transmisión de suelos, al señalar
en el art. 17 que “1. Las personas físicas o jurídicas propietarias de suelos están
obligadas a declarar en caso de transmisión ínter vivos, si estos soportan o han
soportado algunas de las actividades o instalaciones potencialmente contaminantes del
suelo”.
Por lo expuesto, y tratándose en el título calificado de la vivienda situada en las
plantas cuarta y bajo cubierta de un edificio, no parece exigible que el propietario
manifieste si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente
contaminante del suelo del inmueble.
2. Un segundo aspecto a tener en cuenta es el de si la ausencia de la
manifestación en los títulos de transmisión a que se refiere el art. 98.3 determina o no
que dicho título no sea inscribible.
En este punto debe tenerse en cuenta que, en la tramitación de la Ley, la enmienda
número 233 del Grupo Parlamentario Vasco (EAJ-PNV), propuso dar al art. 98 una
redacción semejante a la que consta en el art. 17 de la Ley 4/2015, de 25 de junio, del
País Vasco, de modo que respecto a la transmisión de suelos potencialmente
contaminados:
“a) Las personas físicas o jurídicas propietarias de suelos están obligadas a declarar
en caso de transmisión ínter vivos, si estos soportan o han soportado algunas de las
actividades o instalaciones potencialmente contaminantes del suelo.
b) Las notarías y notarios no autorizarán la escritura pública de transmisión de
suelos sin que se haga constar en la escritura la manifestación a que se refiere el
apartado anterior.
cve: BOE-A-2022-17567
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146767
ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante
del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad.
Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse
también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este
apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y
asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística (...)”.
III. No obstante, la calificación plantea ciertas cuestiones respecto de las cuales
sería deseable un pronunciamiento expreso del Centro Directivo.
1. La primera cuestión reside en determinar a qué inmuebles se refiere el citado
artículo cuando habla de “fincas”, y para ello parece obligado atender al objeto y finalidad
de la Ley, que no es otro que determinar el régimen jurídico aplicable a los suelos
contaminados.
La ley define el “suelo contaminado” considerándolo como “aquel cuyas
características han sido alteradas negativamente por la presencia de componentes
químicos de carácter peligroso procedentes de la actividad humana en concentración tal
que comporte un riesgo inaceptable para la salud humana o el medio ambiente, de
acuerdo con los criterios y estándares que se determinen por el Gobierno” (art. 2), y
remite, en cuanto a su régimen, al título VIII (art. 3), el cual lleva la rúbrica “suelos
contaminados” y alude a suelo y parcelas, es decir, a terrenos, pero no a las
edificaciones que se levanten sobre ellos, lo que, además, es coherente con lo indicado
en el art. 98.3, pues si la manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes
debe realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva, en tales
títulos figurará ya la citada declaración en cuanto a los terrenos sobre los que se
levantarán las edificaciones, sin que parezca que sea conforme con el espíritu de la ley
que los dueños de las viviendas, departamentos o unidades en que se haya dividido
horizontalmente el inmueble edificado tengan que realizar declaración alguna sobre el
suelo. Además, tal ámbito de aplicación es el que se acoge en la Ley 4/2015, de 25 de
junio, del País Vasco, que tiene por objeto “la protección del suelo de la Comunidad
Autónoma del País Vasco” (art. 1) definiendo el suelo, a los efectos de la ley, como “la
parte sólida de la corteza terrestre desde la roca madre hasta la superficie” (art. 3) y
exigiendo una declaración específica sólo en caso de transmisión de suelos, al señalar
en el art. 17 que “1. Las personas físicas o jurídicas propietarias de suelos están
obligadas a declarar en caso de transmisión ínter vivos, si estos soportan o han
soportado algunas de las actividades o instalaciones potencialmente contaminantes del
suelo”.
Por lo expuesto, y tratándose en el título calificado de la vivienda situada en las
plantas cuarta y bajo cubierta de un edificio, no parece exigible que el propietario
manifieste si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente
contaminante del suelo del inmueble.
2. Un segundo aspecto a tener en cuenta es el de si la ausencia de la
manifestación en los títulos de transmisión a que se refiere el art. 98.3 determina o no
que dicho título no sea inscribible.
En este punto debe tenerse en cuenta que, en la tramitación de la Ley, la enmienda
número 233 del Grupo Parlamentario Vasco (EAJ-PNV), propuso dar al art. 98 una
redacción semejante a la que consta en el art. 17 de la Ley 4/2015, de 25 de junio, del
País Vasco, de modo que respecto a la transmisión de suelos potencialmente
contaminados:
“a) Las personas físicas o jurídicas propietarias de suelos están obligadas a declarar
en caso de transmisión ínter vivos, si estos soportan o han soportado algunas de las
actividades o instalaciones potencialmente contaminantes del suelo.
b) Las notarías y notarios no autorizarán la escritura pública de transmisión de
suelos sin que se haga constar en la escritura la manifestación a que se refiere el
apartado anterior.
cve: BOE-A-2022-17567
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Núm. 258
