BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 146784

El registrador de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio,
«el cónyuge que, a los efectos del art. 1320 del Código Civil, debe prestar su
consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual, cuya propiedad
sea exclusiva del otro consorte, debe considerarse equiparado a estos efectos al
hipotecante no deudor y por tanto quedar protegido de forma análoga, teniendo que
otorgar el acta de información previa, según el aparado 3.º de la Instrucción de la
Dirección General de 20 de diciembre de 2019 y, posteriormente, consentir el
otorgamiento dela escritura de hipoteca conforme al referido artículo 1320». Y añade que
«no se considera aplicable la doctrina de los actos conexos o negocios complejos.
porque aunque la adquisición tuvo lugar el mismo día, la entrada en vigor de la
Ley 5/2019 ha afectado profundamente a dicha doctrina anterior, máxime cuando la
Instrucción de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 20 de diciembre
de 2019, en su respuesta tercera, asimila al cónyuge no dueño de la vivienda habitual
del matrimonio a la figura del hipotecante no deudor, lo que tiene gran trascendencia
porque deberá ser informado e instruido en el acta previa sobre las condiciones del
préstamo y las consecuencias de su impago, ya que ello podría devenir en la pérdida de
la vivienda habitual».
La notaria recurrente alega que la citada Instrucción no hace referencia a que con la
nueva Ley 15/2019 se haya modificado o rectificado su doctrina acerca del negocio
complejo; antes al contrario, este Centro Directivo no hace sino confirmar su doctrina del
negocio jurídico complejo plasmada en diversas Resoluciones, según la cual no es
aplicable el artículo 1320 del Código Civil cuando «el acto de gravamen se realiza en la
escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia
vivienda hipotecada», al igual que tampoco es aplicable dicho artículo al supuesto en el
que ingresa ya gravado el bien inmueble en el patrimonio del cónyuge, cualquiera que
vaya a ser su destino final (Resolución de 22 de mayo de 2006). Añade que en la
Ley 15/2019 no hay ninguna referencia al cónyuge de la persona física hipotecante o del
consumidor hipotecante al que, según los casos, se le aplica la citada Ley; y admitir la
tesis del registrador implicaría una restricción de las facultades adquisitivas de los
cónyuges, pues se limitarían tales facultades a un comprador casado que constituye una
hipoteca porque necesita financiar la adquisición de la vivienda que va a constituir su
vivienda habitual familiar y, por el contrario, no tendría tal restricción el comprador
casado que no necesite tal financiación o acuda a otras garantías no hipotecarias para
financiar su compra.
2. En los casos en que el negocio de adquisición absorbe otro de gravamen por ser
el primero predominante, este Centro Directivo ha interpretado que también son los
requisitos de aquél los que deben prevalecer frente a los del absorbido, por tratarse de
un negocio complejo en orden a una finalidad predominante.
Así, se ha permitido al marido comprar un inmueble e hipotecarlo en garantía del
precio aplazado sin necesidad de consentimiento de su esposa, en las Resoluciones
de 13 de mayo y 4 de noviembre de 1968. Según la segunda de ellas, con unos términos
semejantes a los de la primera, «el negocio concluido entra dentro de la categoría de los
negocios complejos, de naturaleza unitaria porque entre los elementos heterogéneos
que lo constituyen hay una íntima soldadura al aparecer fundidas en una síntesis las
diversas declaraciones emitidas que confluyen en un único negocio que es resultado de
las variadas causas que en él concurren, lo que trae como consecuencia que no pueda
escindirse en los dos negocios que lo formen y aplicar a cada uno las normas propias del
contrato tipo, sino que por el contrario, la causa compleja que le sirve de base ha
absorbido las concurrentes y determina la primacía de uno de ellos, que en el presente
caso es la compraventa».
Esta misma doctrina se aplicó en el caso de la Resolución de 7 de julio de 1998, que
admite la inscripción de la compraventa otorgada por la madre como representante legal
de sus hijos menores de edad, con hipoteca del inmueble para pago del precio de
adquisición, sin necesidad de autorización judicial. Como se afirma en dicha resolución,
atendiendo al espíritu y finalidad de la norma del artículo 166 del Código Civil, resulta

cve: BOE-A-2022-17569
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Núm. 258