III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17569)
Resolución de 26 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 18 a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146780
No se considera aplicable la doctrina de los actos conexos o negocios complejos,
porque aunque la adquisición tuvo lugar el mismo día, la entrada en vigor de la
Ley 5/2019 ha afectado profundamente a dicha doctrina anterior, máxime cuando la
Instrucción de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 20 de diciembre
de 2019, en su respuesta tercera, asimila al cónyuge no dueño de la vivienda habitual
del matrimonio a la figura del hipotecante no deudor, lo que tiene gran trascendencia
porque deberá ser informado e instruido en el acta previa sobre las condiciones del
préstamo y las consecuencias de su impago, ya que ello podría devenir en la pérdida de
la vivienda habitual.
Literalmente dice la Instrucción: “Por lo demás, el cónyuge que, a los efectos del
art. 1320 del Código Civil debe prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca
sobre la vivienda habitual cuya propiedad sea exclusiva del otro consorte debe
considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor y por tanto quedar
protegido de forma análoga, otorgando el acta de información previa”.
La DGRN no distingue en la Instrucción los casos en que la adquisición sea
simultanea o de aquellos en que haya tenido lugar hace un tiempo. Y tiene su lógica que
no distinga, porque ante el riesgo que debe conocer el cónyuge conviviente acerca de la
posible pérdida futura de su vivienda habitual –o a lo que tendrá que hacer frente para
evitarlo– le resulta indiferente que la adquisición haya sido ahora o en otro momento
previo. Por ello, deber conocer de primera mano la documentación del artículo 14, ser
asesorado por el notario, conocer los diversos escenarios, poderle formular preguntas, o
pasar el test correspondiente, entre otros elementos de protección.
Para entender que ya no ha de aplicarse la doctrina de los actos complejos en estos
casos, ha de observarse que la Ley de crédito inmobiliario está pensando a futuro
–respecto a una relación que va a extenderse en el tiempo, mientras se paga el
préstamo, buscando favorecer que llegue a buen fin–, y no solo en el momento presente
de la constitución de los dos negocios.
Ya en su día, la doctrina de los actos complejos, aunque con loables razones
interpretativas, forzó la dicción literal del artículo 1320 del Código Civil donde no se
distingue ningún momento temporal al exigir el consentimiento del cónyuge “para
disponer de los derechos sobre la vivienda habitual”.
Ninguna discusión habría sobre la necesidad de la comparecencia de haberse
otorgado la hipoteca el día siguiente a la compra. Pues lo misma solución ha de darse
cuando se otorgue el mismo día, pues el Legislador de 2019 lo que contempla es un
horizonte a largo plazo –el de la duración de la hipoteca que se constituye– y trata de
proteger al hipotecante no deudor –y a su asimilado cónyuge del artículo 1320 del
Código Civil– de las consecuencias que el impago del préstamo pueden conllevar para la
vivienda en la que habita.
Aun reconociendo que este criterio es opinable, en defensa de la seguridad jurídica
preventiva, me inclino por la posición más garantista, que más fortalece a la escritura de
préstamo hipotecario y a su inscripción, ante la eventualidad de que, en caso de
ejecución, la autoridad judicial competente pudiera concluir que no se ha cumplido
debidamente con el principio de transparencia material al no haber intervenido el
cónyuge en la hipoteca de la vivienda habitual de la familia.
Pasadas 24 horas desde el otorgamiento del acta, don J. C. R. M. L. debe de ratificar
la presente escritura, tras haber recibido la información y asesoramiento pertinentes.
De inscribirse el título, no se hará constar en la inscripción lo siguiente:
En el pacto financiero 1.º, el último párrafo por ser meramente personal
El pacto 7.º bis al carecer de trascendencia real por ser una mera autorización al
banco.
El pacto 13.º, otras garantías, por su carácter meramente obligacional.
El pacto 14.º, relativo al seguro de daños, porque no hay cláusula de pérdida del
plazo relacionada con él ni el pago de su prima está garantizado con la hipoteca.
El pacto 15.º, sobre información económica, por ser meramente obligacional.
cve: BOE-A-2022-17569
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
Jueves 27 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 146780
No se considera aplicable la doctrina de los actos conexos o negocios complejos,
porque aunque la adquisición tuvo lugar el mismo día, la entrada en vigor de la
Ley 5/2019 ha afectado profundamente a dicha doctrina anterior, máxime cuando la
Instrucción de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 20 de diciembre
de 2019, en su respuesta tercera, asimila al cónyuge no dueño de la vivienda habitual
del matrimonio a la figura del hipotecante no deudor, lo que tiene gran trascendencia
porque deberá ser informado e instruido en el acta previa sobre las condiciones del
préstamo y las consecuencias de su impago, ya que ello podría devenir en la pérdida de
la vivienda habitual.
Literalmente dice la Instrucción: “Por lo demás, el cónyuge que, a los efectos del
art. 1320 del Código Civil debe prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca
sobre la vivienda habitual cuya propiedad sea exclusiva del otro consorte debe
considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor y por tanto quedar
protegido de forma análoga, otorgando el acta de información previa”.
La DGRN no distingue en la Instrucción los casos en que la adquisición sea
simultanea o de aquellos en que haya tenido lugar hace un tiempo. Y tiene su lógica que
no distinga, porque ante el riesgo que debe conocer el cónyuge conviviente acerca de la
posible pérdida futura de su vivienda habitual –o a lo que tendrá que hacer frente para
evitarlo– le resulta indiferente que la adquisición haya sido ahora o en otro momento
previo. Por ello, deber conocer de primera mano la documentación del artículo 14, ser
asesorado por el notario, conocer los diversos escenarios, poderle formular preguntas, o
pasar el test correspondiente, entre otros elementos de protección.
Para entender que ya no ha de aplicarse la doctrina de los actos complejos en estos
casos, ha de observarse que la Ley de crédito inmobiliario está pensando a futuro
–respecto a una relación que va a extenderse en el tiempo, mientras se paga el
préstamo, buscando favorecer que llegue a buen fin–, y no solo en el momento presente
de la constitución de los dos negocios.
Ya en su día, la doctrina de los actos complejos, aunque con loables razones
interpretativas, forzó la dicción literal del artículo 1320 del Código Civil donde no se
distingue ningún momento temporal al exigir el consentimiento del cónyuge “para
disponer de los derechos sobre la vivienda habitual”.
Ninguna discusión habría sobre la necesidad de la comparecencia de haberse
otorgado la hipoteca el día siguiente a la compra. Pues lo misma solución ha de darse
cuando se otorgue el mismo día, pues el Legislador de 2019 lo que contempla es un
horizonte a largo plazo –el de la duración de la hipoteca que se constituye– y trata de
proteger al hipotecante no deudor –y a su asimilado cónyuge del artículo 1320 del
Código Civil– de las consecuencias que el impago del préstamo pueden conllevar para la
vivienda en la que habita.
Aun reconociendo que este criterio es opinable, en defensa de la seguridad jurídica
preventiva, me inclino por la posición más garantista, que más fortalece a la escritura de
préstamo hipotecario y a su inscripción, ante la eventualidad de que, en caso de
ejecución, la autoridad judicial competente pudiera concluir que no se ha cumplido
debidamente con el principio de transparencia material al no haber intervenido el
cónyuge en la hipoteca de la vivienda habitual de la familia.
Pasadas 24 horas desde el otorgamiento del acta, don J. C. R. M. L. debe de ratificar
la presente escritura, tras haber recibido la información y asesoramiento pertinentes.
De inscribirse el título, no se hará constar en la inscripción lo siguiente:
En el pacto financiero 1.º, el último párrafo por ser meramente personal
El pacto 7.º bis al carecer de trascendencia real por ser una mera autorización al
banco.
El pacto 13.º, otras garantías, por su carácter meramente obligacional.
El pacto 14.º, relativo al seguro de daños, porque no hay cláusula de pérdida del
plazo relacionada con él ni el pago de su prima está garantizado con la hipoteca.
El pacto 15.º, sobre información económica, por ser meramente obligacional.
cve: BOE-A-2022-17569
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 258
