III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17230)
Resolución de 21 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 14 a inscribir un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143884
de enero de 2006, 16 de enero, 2 de junio y 6 de noviembre de 2009, 17 de agosto
de 2010, 6 de marzo y 4 de octubre de 2012, 19 de febrero, 4 y 5 de julio y 11 de
diciembre de 2013, 6 de marzo y 12 de diciembre de 2014, 21 de diciembre de 2016, 16
de febrero y 21 de julio de 2017, 23 de enero, 1 de julio y 31 de octubre de 2018 y 4 y 30
de enero y 2 de octubre de 2019; y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2020 y 8 de febrero, 4, 23 y 30 de
mayo, 14 y 28 de julio y 10 de agosto de 2022.
1. El título cuya calificación ha sido impugnada es un decreto de adjudicación
dictado en el procedimiento de ejecución forzosa en el que se había trabado embargo
sobre una finca ganancial, notificado a la esposa del deudor. En dicho decreto se
adjudica al ahora recurrente la mitad indivisa de una finca, y se ordena la cancelación de
la anotación de embargo que motiva la ejecución, así como el de todas las inscripciones
y anotaciones posteriores al embargo ejecutado, incluso las posteriores a la fecha de la
nota de expedición de certificación de cargas.
La registradora suspende la inscripción solicitada por dos motivos: porque falta
indicar si la finca se encuentra o no libre de arrendatarios, y porque en el decreto de
adjudicación se indica que el bien embargado es una mitad indivisa de la finca si bien el
embargo se ordenó y se practicó sobre el 100% de la finca.
2. En relación con la primera de las objeciones expresadas por la registradora en
su calificación, relativa a la declaración sobre la situación arrendaticia de la finca
adjudicada, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, en los supuestos de
transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos
en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique
haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la
manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada. La doctrina
expuesta no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de vivienda concertados,
bien antes de entrar en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos
introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del
mercado del alquiler de viviendas, esto es, el 6 de junio de 2013; o bien tras la entrada
en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de
vivienda y alquiler, es decir, a partir del día 6 de marzo de 2019, todo ello de conformidad
con la redacción vigente hasta el 6 de junio de 2013 del artículo 13.1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
Es asimismo doctrina reiterada que, dadas las peculiaridades de la adquisición en
virtud de ejecución forzosa, no debe exigirse estrictamente que sea el transmitente el
que haga esta declaración y, puesto que en el procedimiento no hay trámites
especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en sustitución del
propietario, esta afirmación, debe bastar la declaración de que la finca no se halla
arrendada realizada por el nuevo propietario, que quien, a fin de cuentas, tiene, en caso
de que la finca se halle arrendada, la obligación de notificar al arrendatario para que
ejercite el retracto cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que
iba a realizar para que pudiera ejercer el tanteo (cfr. artículo 25.3 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos).
A tal efecto, este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 8 de febrero
de 2022) tiene declarado que, dadas las particularidades de la transmisión, dicha
manifestación puede y debe hacerla el adquirente en las propias actuaciones judiciales,
ante notario, o mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador (cfr., asimismo,
artículo 110 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de esta Dirección General
de 20 de mayo de 1954, 13 de abril de 2000, 6 de febrero de 2001 y 10 de agosto
de 2022).
En el presente caso el recurrente se limita a afirmar en el escrito de impugnación
que, a lo largo del procedimiento, desde la pieza cautelar (2008) hasta la adjudicación
judicial de la finca (2017), la finca ha estado a disposición y uso habitual del ejecutante,
sin que conste la existencia de arrendatarios, ni el ejecutado lo haya manifestado en
ningún momento. Añade que tampoco consta arrendamiento inscrito en el Registro de la
cve: BOE-A-2022-17230
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 253
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143884
de enero de 2006, 16 de enero, 2 de junio y 6 de noviembre de 2009, 17 de agosto
de 2010, 6 de marzo y 4 de octubre de 2012, 19 de febrero, 4 y 5 de julio y 11 de
diciembre de 2013, 6 de marzo y 12 de diciembre de 2014, 21 de diciembre de 2016, 16
de febrero y 21 de julio de 2017, 23 de enero, 1 de julio y 31 de octubre de 2018 y 4 y 30
de enero y 2 de octubre de 2019; y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2020 y 8 de febrero, 4, 23 y 30 de
mayo, 14 y 28 de julio y 10 de agosto de 2022.
1. El título cuya calificación ha sido impugnada es un decreto de adjudicación
dictado en el procedimiento de ejecución forzosa en el que se había trabado embargo
sobre una finca ganancial, notificado a la esposa del deudor. En dicho decreto se
adjudica al ahora recurrente la mitad indivisa de una finca, y se ordena la cancelación de
la anotación de embargo que motiva la ejecución, así como el de todas las inscripciones
y anotaciones posteriores al embargo ejecutado, incluso las posteriores a la fecha de la
nota de expedición de certificación de cargas.
La registradora suspende la inscripción solicitada por dos motivos: porque falta
indicar si la finca se encuentra o no libre de arrendatarios, y porque en el decreto de
adjudicación se indica que el bien embargado es una mitad indivisa de la finca si bien el
embargo se ordenó y se practicó sobre el 100% de la finca.
2. En relación con la primera de las objeciones expresadas por la registradora en
su calificación, relativa a la declaración sobre la situación arrendaticia de la finca
adjudicada, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, en los supuestos de
transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos
en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique
haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la
manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada. La doctrina
expuesta no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de vivienda concertados,
bien antes de entrar en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos
introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del
mercado del alquiler de viviendas, esto es, el 6 de junio de 2013; o bien tras la entrada
en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de
vivienda y alquiler, es decir, a partir del día 6 de marzo de 2019, todo ello de conformidad
con la redacción vigente hasta el 6 de junio de 2013 del artículo 13.1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
Es asimismo doctrina reiterada que, dadas las peculiaridades de la adquisición en
virtud de ejecución forzosa, no debe exigirse estrictamente que sea el transmitente el
que haga esta declaración y, puesto que en el procedimiento no hay trámites
especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en sustitución del
propietario, esta afirmación, debe bastar la declaración de que la finca no se halla
arrendada realizada por el nuevo propietario, que quien, a fin de cuentas, tiene, en caso
de que la finca se halle arrendada, la obligación de notificar al arrendatario para que
ejercite el retracto cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que
iba a realizar para que pudiera ejercer el tanteo (cfr. artículo 25.3 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos).
A tal efecto, este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 8 de febrero
de 2022) tiene declarado que, dadas las particularidades de la transmisión, dicha
manifestación puede y debe hacerla el adquirente en las propias actuaciones judiciales,
ante notario, o mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador (cfr., asimismo,
artículo 110 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de esta Dirección General
de 20 de mayo de 1954, 13 de abril de 2000, 6 de febrero de 2001 y 10 de agosto
de 2022).
En el presente caso el recurrente se limita a afirmar en el escrito de impugnación
que, a lo largo del procedimiento, desde la pieza cautelar (2008) hasta la adjudicación
judicial de la finca (2017), la finca ha estado a disposición y uso habitual del ejecutante,
sin que conste la existencia de arrendatarios, ni el ejecutado lo haya manifestado en
ningún momento. Añade que tampoco consta arrendamiento inscrito en el Registro de la
cve: BOE-A-2022-17230
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 253
