III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17225)
Resolución de 16 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Aoiz, por la que se suspende la inscripción de la cancelación de una inscripción de derecho de superficie.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143841
superficie a favor de las adjudicatarias tiene como finalidad que éstas puedan ejecutar
las obras de urbanización de los terrenos, la construcción de las edificaciones a
implantar sobre los mismos con arreglo a las tipologías concretadas en el contrato de
adjudicación reseñado en los Antecedentes, y proceder a su comercialización en
régimen de compraventa tanto de las parcelas urbanizadas como de las edificaciones
construidas, o en régimen de arrendamiento (…)» (clausula g).1). A su vez, según la
cláusula g).5 «los titulares del derecho de superficie, con notificación a la sociedad
concedente, podrán dividir el ámbito de actuación en parcelas, segregarlas y agruparlas
(…)», actos que corresponde hacer al propietario de las fincas y no al titular de un
derecho de superficie típico sobre las mismas. Además, por la cláusula h).2.º del título de
constitución se establecen derechos de tanteo y retracto en favor de la sociedad «Ciudad
del Transporte de Pamplona, S.A.» –la sociedad concedente del derecho, que es hoy por
fusión «Navarra de Suelo y Vivienda, S.A.», NASUVINSA– entre otros casos «si SancoGM, UTE, pretendieran transferir a tercero algún solar (…) por precios superiores o
inferiores a los establecidos en el contrato de adjudicación, con las modificaciones y
actualizaciones que puedan aprobarse en el futuro». De nuevo, si la sociedad
concedente tiene derechos de tanteo y retracto en caso de transmisión de solares por las
sociedades concesionarias es porque son estas las propietarias de los solares y no la
sociedad concedente; de lo contrario ésta no tendría que ejercitar ningún derecho de
adquisición preferente.
Por su parte, la escritura de aclaración otorgada el día 27 de noviembre de 2008 ante
el notario de Pamplona, don José Javier Castiella Rodríguez, número 2.852 de protocolo,
por la que se aclara la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el
día 21 de julio de 2006 ante el mismo notario de Pamplona, don José Javier Castiella
Rodríguez, número 2.100 de protocolo, rectifica la escritura de constitución para
especificar que el derecho de superficie se constituye «sobre la rasante, vuelo y
subsuelo» de la finca en cuestión; es decir, más allá del contenido típico del derecho de
superficie, los concesionarios o titulares del derecho de superficie parecen tener algo
más que el derecho a edificar sobre una parte determinada de la finca o bajo una parte
determinada de ella y hacer suya la propiedad de lo edificado.
7. Todo lo anterior determina que en este caso no se pueda afirmar que el derecho
cuya cancelación se solicita haya quedado extinguido de una manera inequívocamente
indubitada.
La configuración por las partes del derecho constituido, conforme al principio
paramiento fuero vienze, tiene como resultado que no se pueda considerar
automáticamente extinguido el derecho a fecha 31 de diciembre de 2021, dados los
términos expuestos en que fue constituido.
En consecuencia, es necesario que medie el consentimiento de los titulares
registrales o que exista una resolución judicial firme, dictada en procedimiento donde
hayan sido parte los titulares registrales, que así lo ordene para poder cancelar este
derecho inscrito.
No debe olvidarse que el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria
contiene una regla excepcional respecto de la establecida con carácter general y que
como tal debe ser objeto de interpretación restrictiva y cautelosa (artículo 4.2 del Código
Civil).
De ahí que la extinción del derecho deba ser indubitada para que se pueda proceder
a su cancelación registral sin el consentimiento de su titular, algo que no es posible en
este caso.
Como ha declarado este Centro Directivo, la denominada cancelación automática, a
que se refiere el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, supone un
procedimiento que debe ser examinado en su aplicación con todo tipo de cautelas dado
el rigor con que se produce y los efectos cancelatorios que se derivan para el titular
registral del asiento (cfr. Resolución de 29 de diciembre de 1982).
cve: BOE-A-2022-17225
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 253
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143841
superficie a favor de las adjudicatarias tiene como finalidad que éstas puedan ejecutar
las obras de urbanización de los terrenos, la construcción de las edificaciones a
implantar sobre los mismos con arreglo a las tipologías concretadas en el contrato de
adjudicación reseñado en los Antecedentes, y proceder a su comercialización en
régimen de compraventa tanto de las parcelas urbanizadas como de las edificaciones
construidas, o en régimen de arrendamiento (…)» (clausula g).1). A su vez, según la
cláusula g).5 «los titulares del derecho de superficie, con notificación a la sociedad
concedente, podrán dividir el ámbito de actuación en parcelas, segregarlas y agruparlas
(…)», actos que corresponde hacer al propietario de las fincas y no al titular de un
derecho de superficie típico sobre las mismas. Además, por la cláusula h).2.º del título de
constitución se establecen derechos de tanteo y retracto en favor de la sociedad «Ciudad
del Transporte de Pamplona, S.A.» –la sociedad concedente del derecho, que es hoy por
fusión «Navarra de Suelo y Vivienda, S.A.», NASUVINSA– entre otros casos «si SancoGM, UTE, pretendieran transferir a tercero algún solar (…) por precios superiores o
inferiores a los establecidos en el contrato de adjudicación, con las modificaciones y
actualizaciones que puedan aprobarse en el futuro». De nuevo, si la sociedad
concedente tiene derechos de tanteo y retracto en caso de transmisión de solares por las
sociedades concesionarias es porque son estas las propietarias de los solares y no la
sociedad concedente; de lo contrario ésta no tendría que ejercitar ningún derecho de
adquisición preferente.
Por su parte, la escritura de aclaración otorgada el día 27 de noviembre de 2008 ante
el notario de Pamplona, don José Javier Castiella Rodríguez, número 2.852 de protocolo,
por la que se aclara la escritura de constitución del derecho de superficie otorgada el
día 21 de julio de 2006 ante el mismo notario de Pamplona, don José Javier Castiella
Rodríguez, número 2.100 de protocolo, rectifica la escritura de constitución para
especificar que el derecho de superficie se constituye «sobre la rasante, vuelo y
subsuelo» de la finca en cuestión; es decir, más allá del contenido típico del derecho de
superficie, los concesionarios o titulares del derecho de superficie parecen tener algo
más que el derecho a edificar sobre una parte determinada de la finca o bajo una parte
determinada de ella y hacer suya la propiedad de lo edificado.
7. Todo lo anterior determina que en este caso no se pueda afirmar que el derecho
cuya cancelación se solicita haya quedado extinguido de una manera inequívocamente
indubitada.
La configuración por las partes del derecho constituido, conforme al principio
paramiento fuero vienze, tiene como resultado que no se pueda considerar
automáticamente extinguido el derecho a fecha 31 de diciembre de 2021, dados los
términos expuestos en que fue constituido.
En consecuencia, es necesario que medie el consentimiento de los titulares
registrales o que exista una resolución judicial firme, dictada en procedimiento donde
hayan sido parte los titulares registrales, que así lo ordene para poder cancelar este
derecho inscrito.
No debe olvidarse que el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria
contiene una regla excepcional respecto de la establecida con carácter general y que
como tal debe ser objeto de interpretación restrictiva y cautelosa (artículo 4.2 del Código
Civil).
De ahí que la extinción del derecho deba ser indubitada para que se pueda proceder
a su cancelación registral sin el consentimiento de su titular, algo que no es posible en
este caso.
Como ha declarado este Centro Directivo, la denominada cancelación automática, a
que se refiere el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, supone un
procedimiento que debe ser examinado en su aplicación con todo tipo de cautelas dado
el rigor con que se produce y los efectos cancelatorios que se derivan para el titular
registral del asiento (cfr. Resolución de 29 de diciembre de 1982).
cve: BOE-A-2022-17225
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 253
