III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17225)
Resolución de 16 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Aoiz, por la que se suspende la inscripción de la cancelación de una inscripción de derecho de superficie.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143832
En definitiva, para que opere la cancelación automática se exige que el derecho
quede extinguido de una manera “inequívocamente indubitada” en virtud de lo dispuesto
en el título en el cual se constituyó. Por eso, no se exige un nuevo consentimiento del
titular de ese derecho que se cancela.
Y ahora se añade la Resolución de 13 de marzo de 1999 que también es muy
clarificadora:
“1. Se debate en el presente recurso sobre la procedencia de la cancelación, en
virtud de mera solicitud en documento privado, del asiento relativo a una condición
resolutoria en garantía del precio aplazado de una compraventa, habida cuenta que en la
escritura en la que se estableció aquella condición se decía textualmente –y así ha
quedado reflejado en el Registro que ‘caducará de pleno derecho la presente condición
resolutoria y la inscripción de la misma, al año de vencimiento de la última letra,
representativa del precio aplazado (lo que se producirá el día 10 de enero de 1984), si
del Registro de la Propiedad no resulta que antes de esa fecha haya sido renovada la
condición o ejecutada cualquiera de las acciones o derechos que correspondan a la
sociedad vendedora por razón de este contrato, siendo suficiente para ello el acta
notarial de manifestación por la parte compradora solamente, para lo que el
representante de la sociedad vendedora presta desde ahora su consentimiento’. (…)
3. Estamos pues ante uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que
resulta del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (confróntese
artículo 82, párrafo 2.º, de la Ley Hipotecaria), si bien, en unión de un contenido registral
que el Registrador debe tener en cuenta en su calificación (confróntese artículo 18 de la
Ley Hipotecaria) y en tales hipótesis el título para la cancelación es precisamente esa
escritura de compraventa con condición resolutoria (confróntese artículo 174, párrafo 1.º,
del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, será suficiente la instancia presentada si
a ella se acompaña la escritura referida.”
En el supuesto que nos ocupa en la escritura de constitución del derecho de
superficie se pactó de forma muy clara que tal derecho expiraría el día 31 de diciembre
de 2021 si no era prorrogado de común acuerdo entre las partes. Por lo tanto, es
indiscutible que si no hay prórroga, ha expirado el derecho de superficie.
c) Los argumentos contenidos en la Nota de Calificación emitida por el Registro de
la Propiedad de Aoiz no pueden compartirse:
A la vista de todo lo expuesto, la Nota de Calificación emitida por el Registro de la
Propiedad de Aoiz es contraria a Derecho cuando exige el consentimiento de Sociedad
Anónima Navarra de Construcciones y Construcciones GM, S.A. o la aportación de
Sentencia firme. Los argumentos contenidos en la misma para tratar de fundamentar
dicha decisión son insostenibles:
Para requerir el consentimiento de las adjudicatarias dicha Nota de Calificación
invoca el artículo 82.1 LH. Como hemos visto, es cierto que dicho precepto exige con
carácter general el consentimiento del afectado para proceder a cancelar un derecho
inscrito a su favor. Sin embargo, olvida el Registro de la Propiedad que el siguiente
párrafo de dicho precepto estable una excepción. Cabe la cancelación automática (sin
necesidad de consentimiento, ni Sentencia) cuando el derecho inscrito quede extinguido
por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud de practicó. Y eso
es precisamente lo que ocurre en nuestro supuesto.
Por lo tanto, el artículo 82.1 LH citado en la Nota de Calificación no es de aplicación
a nuestro supuesto, sino que debemos estar a lo dispuesto en el párrafo siguiente según
el cual procede la cancelación automática del derecho de superficie porque así lo
disponen la ley y su título de constitución.
Por otro lado, en la Nota de Calificación se alude genéricamente a los artículos 1.3,
38 y 34 LH que no tienen nada que ver con un supuesto como el presente.
cve: BOE-A-2022-17225
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 253
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143832
En definitiva, para que opere la cancelación automática se exige que el derecho
quede extinguido de una manera “inequívocamente indubitada” en virtud de lo dispuesto
en el título en el cual se constituyó. Por eso, no se exige un nuevo consentimiento del
titular de ese derecho que se cancela.
Y ahora se añade la Resolución de 13 de marzo de 1999 que también es muy
clarificadora:
“1. Se debate en el presente recurso sobre la procedencia de la cancelación, en
virtud de mera solicitud en documento privado, del asiento relativo a una condición
resolutoria en garantía del precio aplazado de una compraventa, habida cuenta que en la
escritura en la que se estableció aquella condición se decía textualmente –y así ha
quedado reflejado en el Registro que ‘caducará de pleno derecho la presente condición
resolutoria y la inscripción de la misma, al año de vencimiento de la última letra,
representativa del precio aplazado (lo que se producirá el día 10 de enero de 1984), si
del Registro de la Propiedad no resulta que antes de esa fecha haya sido renovada la
condición o ejecutada cualquiera de las acciones o derechos que correspondan a la
sociedad vendedora por razón de este contrato, siendo suficiente para ello el acta
notarial de manifestación por la parte compradora solamente, para lo que el
representante de la sociedad vendedora presta desde ahora su consentimiento’. (…)
3. Estamos pues ante uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que
resulta del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (confróntese
artículo 82, párrafo 2.º, de la Ley Hipotecaria), si bien, en unión de un contenido registral
que el Registrador debe tener en cuenta en su calificación (confróntese artículo 18 de la
Ley Hipotecaria) y en tales hipótesis el título para la cancelación es precisamente esa
escritura de compraventa con condición resolutoria (confróntese artículo 174, párrafo 1.º,
del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, será suficiente la instancia presentada si
a ella se acompaña la escritura referida.”
En el supuesto que nos ocupa en la escritura de constitución del derecho de
superficie se pactó de forma muy clara que tal derecho expiraría el día 31 de diciembre
de 2021 si no era prorrogado de común acuerdo entre las partes. Por lo tanto, es
indiscutible que si no hay prórroga, ha expirado el derecho de superficie.
c) Los argumentos contenidos en la Nota de Calificación emitida por el Registro de
la Propiedad de Aoiz no pueden compartirse:
A la vista de todo lo expuesto, la Nota de Calificación emitida por el Registro de la
Propiedad de Aoiz es contraria a Derecho cuando exige el consentimiento de Sociedad
Anónima Navarra de Construcciones y Construcciones GM, S.A. o la aportación de
Sentencia firme. Los argumentos contenidos en la misma para tratar de fundamentar
dicha decisión son insostenibles:
Para requerir el consentimiento de las adjudicatarias dicha Nota de Calificación
invoca el artículo 82.1 LH. Como hemos visto, es cierto que dicho precepto exige con
carácter general el consentimiento del afectado para proceder a cancelar un derecho
inscrito a su favor. Sin embargo, olvida el Registro de la Propiedad que el siguiente
párrafo de dicho precepto estable una excepción. Cabe la cancelación automática (sin
necesidad de consentimiento, ni Sentencia) cuando el derecho inscrito quede extinguido
por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud de practicó. Y eso
es precisamente lo que ocurre en nuestro supuesto.
Por lo tanto, el artículo 82.1 LH citado en la Nota de Calificación no es de aplicación
a nuestro supuesto, sino que debemos estar a lo dispuesto en el párrafo siguiente según
el cual procede la cancelación automática del derecho de superficie porque así lo
disponen la ley y su título de constitución.
Por otro lado, en la Nota de Calificación se alude genéricamente a los artículos 1.3,
38 y 34 LH que no tienen nada que ver con un supuesto como el presente.
cve: BOE-A-2022-17225
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 253
