BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 143819

5. Como último defecto, opone el registrador que la condición de anejos de tales
participaciones no puede «ahora, por otra vía, pretenden introducirse en la propiedad
horizontal originaria e inscrita», siendo así que aquéllos no se hicieron constar en el título
adquisitivo de la sociedad adquirente, ahora recurrente.
Las circunstancias concurrentes en el presente caso conducen a que este defecto
deba también rechazarse.
En primer lugar, la determinación de aquellos elementos que constituyen anejos
inseparables de los elementos privativos constituye parte del contenido esencial del título
constitutivo conforme al artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y, como tal,
cualquier modificación que afecte a aquellos debe quedar sujeta a las normas
establecidas para la modificación del título constitutivo (cfr. artículo 5 «in fine» de la Ley
sobre propiedad horizontal).
En el presente caso, la vinculación entre las participaciones de la finca 7.610 y la
finca 9.567, configurándose las primeras como anejas de la segunda, se realizó en la
escritura por la que se formalizó la división horizontal de la finca matriz, finca 7.642,
otorgada en el año 1996, es decir, en el título constitutivo mismo (cfr. artículo 5 de la Ley
sobre propiedad horizontal), de modo que no se entiende a qué se refiere exactamente
el registrador con la «otra vía» de introducirlo en la propiedad horizontal originaria.
Asimismo, concurre el consentimiento individualizado de los titulares actuales de los
dos únicos elementos afectados, todos ellos de carácter privativo (cfr. artículos 5 de la
Ley sobre propiedad horizontal y 13, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria), esto es, el de
«Promonevada, S.A.», titular de las participaciones de la finca 7.610 que tienen la
consideración de anejo, quien, según ha quedado expuesto en los fundamentos
anteriores, constituyó en su día el régimen del complejo inmobiliario privado en su
conjunto primero, y después, de la división horizontal de los edificios integrados en el
mismo, y, por otro lado, el de «Inversiones Galdana, S.A.», titular del elemento privativo
finca 9.457 (hotel), al que han de quedar adscritas dichas participaciones, pues es esta
sociedad la solicitante de la inscripción ahora pretendida.
De igual modo, no sólo fue establecida dicha vinculación en el título constitutivo
primitivo, sino que, además, figura inscrita en el Registro de la Propiedad, puesto que por
nota al margen de la finca 7.610 consta explícitamente que tales participaciones «están
adscritas al Hotel (…)», esto es, a la finca 9.567.
Independientemente del título y demás circunstancias en virtud de las cuales se
practicó dicho asiento, así como las razones por las que sí que se reflejó en el folio de la
finca 7.610 y no en el del elemento independiente al que está adscritos, finca 9.567
(como debió haber ocurrido ex artículo 8.4 y.5 de la Ley Hipotecaria), lo cierto es que
resulta indudable que registralmente consta su vinculación, debiendo recordarse al tal
efecto que el artículo 38 de la Ley Hipotecaria determina que «a todos los efectos legales
se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo», presunción legal «iuris
tantum», y conforme al artículo 1 de la misma ley «los asientos del Registro practicados
en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a
los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos
sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta
Ley». Téngase en cuenta además que dicha nota marginal, en este caso, opera como
como sucedáneo de asientos principales como pueda ser la inscripción, produciendo una
mutación jurídico real, y resultándole por tanto de plena aplicación los principios
hipotecarios como el de legitimación y salvaguardia de los tribunales (cfr. Resoluciones
de 6 y 8 de octubre de 2021).
6. Respecto de los denominados anejos en la escritura referida, existe una
vinculación «ob rem» entre dos fincas, en este caso, independientes aunque integradas
en un mismo complejo inmobiliario, lo que no supone sino la determinación de la unidad
de destino jurídico y económico entre las mismas, fundada en el principio de autonomía
de la voluntad, en consideración a circunstancias económicas y funcionales (cfr.
Resolución de 22 de marzo de 2022).

cve: BOE-A-2022-17224
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Núm. 253