BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 143814

que sucede en las servidumbres voluntarias –artículo 536 del Código Civil– y como antes
se indicó la relación física entre los inmuebles o correlación de destino, por su
necesidad, utilidad o comodidad inclusive, justifica la conexión de titularidades s entre
ellos, y aunque las fincas no estén consideradas en un mismo plano, ya que por su
importancia y respectivo destino una esté al servicio de la otra, lo mismo sucederá con la
titularidad de los derechos sobre una y otra.”
La RDGRN de 22 de abril de 2016 estableció que:
La configuración jurídica de una finca registral con el carácter de “ob rem” de otras
trae como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por
la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales;
la titularidad de la finca “ob rem” corresponde pues a quien ostente la titularidad de la
finca principal. Como señalaba la Resolución de 29 de noviembre de 2007, los
elementos vinculados son titularidades “ob rem”, que no pueden seguir un régimen
jurídico distinto que el elemento principal al que están adscritos, por lo que la hipoteca
(en ese caso) de la vivienda unifamiliar conlleva la de la participación indivisa que le está
vinculada, máxime cuando elemento principal y vinculado aparecen descritos
expresamente. Existe vinculación “ob rem” entre dos (o más) fincas, cuando se da entre
ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la de las mismas, que
han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez jurídica
que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o
accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro Directivo de 3 de
septiembre de 1982). Esto supone que en los casos de titularidad “ob rem” se configura
la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está
conectada. La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen
han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de
un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación (Resolución de 28 de
octubre de 2013).
Dicha consecuencia no depende del disponente por sí solo, ya que la alteración o
modificación de la configuración jurídica de la titularidad “ob rem” deberá haber sido
efectuada y consentida por todos sus titulares; de ahí se desprende que el único
consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo
del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda
asimismo transmitida la titularidad “ob rem” de la finca o cuota de finca vinculada y sin
que la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye la transmisión
de la cuota vinculada. De ello se deduce que en la inscripción de la finca vinculada lo
que debe figurar es su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad
“ob rem” y la determinación precisa de todas y cada una de las finca [sic] registrales
principales, pero sin que sea esencial para entender cumplido el principio de
especialidad la identificación individual de cada titular, ya que ésta derivará
necesariamente de la titularidad de la finca principal.
El carácter accesorio y de servicios de los citados anejos, destinados a Garaje y
Guarda esquí, para con la finca destinada a Hotel no puede estar más justificado,
tratándose de un establecimiento hotelero situado en una estación de esquí, donde,
además, por normativa hotelera de la propia Comunidad Autónoma, la carencia de
dichos servicios supone la imposibilidad de desarrollar la actividad hotelera, por lo que la
falta de disposición de dichos servicios de garaje podría incluso llevar consigo el cierre
del establecimiento, con el consiguiente perjuicio a la propietaria del mismo así como a
sus trabajadores. De ahí la imposibilidad jurídica de transmitir dichos anejos de forma
separada de la finca a la que están vinculados, salvo desafección de los mismo y
modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.
En todo caso la falta de anotación de su cualidad de anejos inseparables en el
Registro de la Propiedad al tener la inscripción en nuestro sistema registral el carácter de
voluntaria y no constitutiva de derechos, en nada afectará a la existencia y vigencia de
dichos anejos, más que en cuanto a terceros de buena fe que hayan adquirido derechos

cve: BOE-A-2022-17224
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Núm. 253