BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 143813

que están unidos jurídicamente, aunque se caracterizan por estar situados físicamente
fuera del mismo.
La identificación de los anejos exige su descripción y en su caso numeración. Al
tratarse de elementos integrantes y accesorios del piso o local, no caben negocios
jurídicos exclusivos sobre el anejo, ni sobre el piso sin incluir el anejo, ni desde luego
cabe asignarles cuota”.
En el caso de la citada resolución se recurrió la negativa de la Registradora a
inscribir el garaje inscrito como anejo de una vivienda por el hecho de que en la escritura
no se había hecho constar que se vendía además de la vivienda el garaje. La resolución
resuelve en la forma transcrita ya que dado su vinculación a los elementos privativos,
como accesorio del mismo y unido jurídicamente al mismo, destacando que “Al tratarse
de elementos integrantes y accesorios del piso o local. no caben negocios jurídicos
exclusivos sobre el anejo, ni sobre el piso sin incluir el anejo”.
En el mismo sentido se pronuncia la STS de 6 de octubre de 2014 de la Sala 1.ª al
decir que:
“En la misma escritura de compraventa consta que el antiguo propietario vende la
vivienda ‘con cuantos usos y derechos les sean inherentes, y especialmente los relativos
a la Comunidad del Edificio del que forma parte’. Mediante estas expresiones. las partes
acordaron que con la vivienda se transmitían los usos y derechos no solo relativos a la
Comunidad. sino otros. ajenos a ella, entre los que es razonable entender que el garaje,
dada su condición de anejo inseparable de la vivienda, estaba incluido.”
En La Jurisprudencia Menor, la SAP Madrid 531/2012 de 8 de noviembre se recoge
en relación a la divisibilidad de los anejos:
“Pero es que además y en este concreto caso es también jurídicamente imposible. Y
así, es claro según consta en las escrituras de compraventa por la que tanto los actores
como los demandados adquirieron sus parcelas, viviendas y participación en ese
elemento común, que las cuotas en que está dividida esa parcela son anejos
inseparables de la parcela o vivienda a la que se adscriben, por lo que sólo pueden
transmitirse con ella, no puede ser objeto de negocios jurídicos traslativos separados, y
está expresamente prohibido el ejercicio de la acción de división precisamente por ese
carácter de elemento común.”
De lo expuesto se deduce, conforme al régimen jurídico de los elementos de la
Comunidad configurados como anejos inesperables de otros elementos privativos, que el
carácter de anejo inseparable establecido en la división horizontal del conjunto
urbanístico, solo puede ser modificado conforme a la Ley, mediante el correspondiente
acuerdo adoptado por unanimidad (art 5 de la LPH) para su desafectación, mediante el
correspondiente otorgamiento de escritura pública para que surta efectos frente a
terceros (ex art 1.230 del C. Civil) y mientras no se haga así, no caben negocios jurídicos
aislados de ambos elementos, dada la naturaleza “ob rem” del anejo inseparable
respecto de las fincas privativas.
Las Titularidades “ob rem” ya fueron reconocidas la doctrina de la DGRN. Así en la
RDGRN de 3 de septiembre de 1982 se recogía que:
“la figura jurídica encaja dentro de las "titularidades ob rem" –de las que constituye
un ejemplo típico la servidumbre predial– que exige que entre las fincas cuyas
titularidades s se conectan deba existir, como causa económica y a la vez jurídica que
justifique esta conexión, una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e
incluso de servicio, circunstancias todas ellas que se dan en el supuesto fáctico, origen
de la figura calificada.
Considerando que la admisibilidad de las "titularidades ob rem" no puede ser
cuestionada en nuestro sistema, dado el juego de la autonomía de la voluntad, al igual

cve: BOE-A-2022-17224
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