BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 143753

La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de
siete días naturales por parte de la entidad acreedora.
Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha,
la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su
préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá
formalizarse la subrogación.
Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la
entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá
otorgarse la escritura de subrogación.
Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber
pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses
y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la
operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad
acreedora podrá negarse a recibir el pago.
En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la
subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del
procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad
subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y,
después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los
tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y
el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.»
De todo ello, resulta que los requisitos del procedimiento de subrogación de la
Ley 2/1994 son los siguientes: a) oferta vinculante de la nueva entidad de crédito al
prestatario, que una vez aceptada por el prestatario debe notificarse a la entidad
acreedora titular registral de la hipoteca; b) emisión por ésta, con carácter obligatorio, de
un certificado del débito, en el plazo de 7 días naturales desde la efectiva recepción de la
oferta vinculante; c) posible oferta novatoria de la anterior entidad acreedora emitida en
el plazo de 15 días naturales desde la entrega del certificado del débito, plazo durante el
cual no podrá otorgarse la escritura de subrogación, d) pago por la nueva entidad
acreedora al antiguo acreedor del débito certificado por éste y aportación al notario de un
resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
3. Ciertamente, la reforma llevada a cabo por la disposición final tercera de la
Ley 5/2019 de regulación de la contratación de créditos inmobiliarios, del artículo 2 de la
Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios,
supone una reducción del formalismo del proceso de subrogación activo introducido por
la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que estableció la necesidad de centrar el mismo en
torno a un acta notarial de notificación a la antigua entidad acreedora, acta en la que
debía reflejarse todo el procedimiento, y una vuelta al marco de lealtad y buena fe entre
las entidades financieras recogido en la Exposición de Motivos de la Ley 2/1994, de 30
de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Pero, igualmente es cierto que, como señaló la Resolución de 24 de septiembre
de 2009, el artículo 2 de la citada Ley 2/1994 constituye una normativa de carácter
excepcional, ya que prescinde del consentimiento expreso del titular registral, cuya
interpretación determina que la eficacia de la subrogación en él prevista deba
supeditarse al cumplimiento estricto de los requisitos legalmente establecidos,
singularmente al transcurso del plazo previsto en la norma referida. Estas circunstancias,
dada su transcendencia jurídica, deben ser controladas por los operadores jurídicos,
notarios y registradores de la Propiedad, involucrados en su tramitación.
Por otra parte, una simple lectura de la actual redacción del repetido artículo 2 de la
Ley 2/1994, pone de manifiesto la existencia de lagunas en su redacción pues, por
ejemplo, se suprime la referencia a la posibilidad de la nueva entidad de crédito de
calcular, bajo su responsabilidad, la cantidad debida, cuando el antiguo acreedor no
aporte el correspondiente certificado, quizá porque tal entrega se establece
expresamente como obligatoria. Pero es claro que la posibilidad de subrogación no
puede quedar supeditada al incumplimiento de esta obligación legal por parte del

cve: BOE-A-2022-17217
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