III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17217)
Resolución de 13 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 12, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación de acreedor y modificación de préstamo hipotecario.
10 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143754
acreedor original, cuya fecha de entrega condiciona también el tiempo en que puede
otorgarse la escritura de subrogación.
Todo ello hace que la acreditación del cumplimiento de los requisitos de tramitación
deba resolverse mediante la adecuada ponderación de los elementos gramatical, lógico,
sistemático y teleológico de la norma del artículo 2 de la Ley 2/1994, teniendo en cuenta
todos los intereses implicados.
4. Como se ha expuesto anteriormente, en el proceso de subrogación hipotecaria
se ven involucrados tres o cuatro documentos y dos plazos sucesivos, todo lo cual debe
respetarse y ser objeto de comprobación.
Los documentos citados son el justificante de la entrega de la oferta vinculante al
antiguo acreedor, el certificado del saldo debido y el justificante de su entrega al nuevo
acreedor, la posible oferta de novación del acreedor original, y el resguardo del pago
realizado con finalidad solutoria.
Los plazos que deben respetarse son el plazo de siete días naturales que se
concede al antiguo acreedor, desde la entrega de la oferta vinculante, para aportar el
certificado del saldo debido, y el plazo de quince días naturales que se impone debe
transcurrir desde la fecha de dicha entrega para poder formalizar una novación del
préstamo hipotecario entre el antiguo acreedor y el prestatario.
En la nueva regulación ya no existe derecho de enervación por parte del banco titular
registral de la hipoteca, pero el deudor no podrá otorgar la escritura de subrogación
mientras no transcurra el plazo máximo de veintidós días naturales desde la fecha de
entrega de la oferta vinculante o el que resulte de la entrega del certificado del importe
de la deuda con anterioridad a su fecha máxima; plazo que, como se ha indicado, opera
como determinante de la eficacia de la subrogación.
En consecuencia, para una correcta determinación del día a partir del cual se podrá
otorgar la escritura de subrogación se hace necesario acreditar al notario autorizante dos
fechas, la de entrega de la oferta vinculante al antiguo acreedor y la de entrega al nuevo
acreedor del obligatorio certificado de la cantidad debida, sin que este requisito
imperativo pueda resultar de la simple manifestación de la nueva entidad de crédito.
Tal acreditación resultará de la aportación al notario autorizante de los
correspondientes justificantes de entrega, debiendo éste en buena técnica notarial, como
motivación de su decisión de proceder a la autorización de la escritura de subrogación,
bien incorporarlos a la escritura como documentos complementarios, bien reseñar
expresamente que se le han exhibido ambos y las respectivas fechas de entrega.
En cuanto a la no formalización en esos quince días naturales por parte de la primera
entidad acreedora de un contrato de novación modificativa del préstamo hipotecario con
el prestatario, dado su carácter negativo y que al haber desaparecido el derecho de
enervación, el deudor es libre de otorgarlo, bastará que éste declare expresamente su
inexistencia.
El resguardo del pago realizado con finalidad solutoria deberá incorporarse
necesariamente a la escritura de subrogación por así disponerlo expresamente el
artículo 2 de la Ley 2/1994.
5. Finalmente, respecto a la pregunta de si es necesario aportar al notario
autorizante, y éste debe incorporar a la escritura, la certificación del importe de la deuda
emitida por la antigua entidad acreedora y el contenido de dicha certificación obligatoria,
para la comprobación de la conformidad con la misma del pago realizado por la nueva
entidad de crédito, que es el objeto de este recurso, la nueva redacción del artículo 2 de
la Ley 2/1994 se muestra ambigua y contradictoria.
Así, la actual redacción del citado artículo impone, como novedad, el carácter
obligatorio de la entrega al nuevo acreedor de la indicada certificación del saldo debido y,
paralelamente, se suprime toda referencia a que la misma pueda ser suplida por el
cálculo que de la cantidad debida realice esa nueva entidad prestamista que pretende
subrogarse.
cve: BOE-A-2022-17217
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 253
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143754
acreedor original, cuya fecha de entrega condiciona también el tiempo en que puede
otorgarse la escritura de subrogación.
Todo ello hace que la acreditación del cumplimiento de los requisitos de tramitación
deba resolverse mediante la adecuada ponderación de los elementos gramatical, lógico,
sistemático y teleológico de la norma del artículo 2 de la Ley 2/1994, teniendo en cuenta
todos los intereses implicados.
4. Como se ha expuesto anteriormente, en el proceso de subrogación hipotecaria
se ven involucrados tres o cuatro documentos y dos plazos sucesivos, todo lo cual debe
respetarse y ser objeto de comprobación.
Los documentos citados son el justificante de la entrega de la oferta vinculante al
antiguo acreedor, el certificado del saldo debido y el justificante de su entrega al nuevo
acreedor, la posible oferta de novación del acreedor original, y el resguardo del pago
realizado con finalidad solutoria.
Los plazos que deben respetarse son el plazo de siete días naturales que se
concede al antiguo acreedor, desde la entrega de la oferta vinculante, para aportar el
certificado del saldo debido, y el plazo de quince días naturales que se impone debe
transcurrir desde la fecha de dicha entrega para poder formalizar una novación del
préstamo hipotecario entre el antiguo acreedor y el prestatario.
En la nueva regulación ya no existe derecho de enervación por parte del banco titular
registral de la hipoteca, pero el deudor no podrá otorgar la escritura de subrogación
mientras no transcurra el plazo máximo de veintidós días naturales desde la fecha de
entrega de la oferta vinculante o el que resulte de la entrega del certificado del importe
de la deuda con anterioridad a su fecha máxima; plazo que, como se ha indicado, opera
como determinante de la eficacia de la subrogación.
En consecuencia, para una correcta determinación del día a partir del cual se podrá
otorgar la escritura de subrogación se hace necesario acreditar al notario autorizante dos
fechas, la de entrega de la oferta vinculante al antiguo acreedor y la de entrega al nuevo
acreedor del obligatorio certificado de la cantidad debida, sin que este requisito
imperativo pueda resultar de la simple manifestación de la nueva entidad de crédito.
Tal acreditación resultará de la aportación al notario autorizante de los
correspondientes justificantes de entrega, debiendo éste en buena técnica notarial, como
motivación de su decisión de proceder a la autorización de la escritura de subrogación,
bien incorporarlos a la escritura como documentos complementarios, bien reseñar
expresamente que se le han exhibido ambos y las respectivas fechas de entrega.
En cuanto a la no formalización en esos quince días naturales por parte de la primera
entidad acreedora de un contrato de novación modificativa del préstamo hipotecario con
el prestatario, dado su carácter negativo y que al haber desaparecido el derecho de
enervación, el deudor es libre de otorgarlo, bastará que éste declare expresamente su
inexistencia.
El resguardo del pago realizado con finalidad solutoria deberá incorporarse
necesariamente a la escritura de subrogación por así disponerlo expresamente el
artículo 2 de la Ley 2/1994.
5. Finalmente, respecto a la pregunta de si es necesario aportar al notario
autorizante, y éste debe incorporar a la escritura, la certificación del importe de la deuda
emitida por la antigua entidad acreedora y el contenido de dicha certificación obligatoria,
para la comprobación de la conformidad con la misma del pago realizado por la nueva
entidad de crédito, que es el objeto de este recurso, la nueva redacción del artículo 2 de
la Ley 2/1994 se muestra ambigua y contradictoria.
Así, la actual redacción del citado artículo impone, como novedad, el carácter
obligatorio de la entrega al nuevo acreedor de la indicada certificación del saldo debido y,
paralelamente, se suprime toda referencia a que la misma pueda ser suplida por el
cálculo que de la cantidad debida realice esa nueva entidad prestamista que pretende
subrogarse.
cve: BOE-A-2022-17217
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 253
