III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17217)
Resolución de 13 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 12, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación de acreedor y modificación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143752
adeudado por la parte prestataria, e incorpora a la matriz justificante acreditativo de la
realización de tal transferencia.
La registradora señala como defecto que se manifiesta en la escritura que la entidad
acreedora inicial no ha emitido certificado de débito, por lo que es necesaria la
expedición de dicho certificado y que así se manifieste en la escritura ya que es un
requisito indispensable para la subrogación de hipoteca.
El recurrente alega lo siguiente: que la entrega de la certificación del importe de la
deuda por parte de la entidad acreedora inicial no constituye ni constituía un requisito
imprescindible de la subrogación; que los intereses de la entidad acreedora inicial no
quedan comprometidos, ya que, de no ser exacto el cálculo realizado, cuenta dicha
entidad con la posibilidad de ejercer su derecho por la cantidad no pagada, con
preferencia a la entidad subrogada; que debería ser una exigencia derivada de la lealtad
y de la buena fe de la entidad acreedora originaria la adopción de la conducta
consistente en responder a la oferta vinculante que se le ha notificado con la entrega en
plazo de la correspondiente certificación del importe del débito del deudor por el
préstamo, y no es leal con la entidad subrogada una actitud, omisiva y voluntariamente
inactiva, que pretenda paralizar la subrogación no entregando la certificación de dicho
importe, perjudicando, incluso, los intereses del consumidor que pretende formalizar con
la entidad subrogada la correspondiente escritura en la que se materialice la oferta
vinculante a tal efecto presentada; que la actitud pasiva y omisiva, adoptada por parte de
la entidad acreedora inicial, al no entregar la correspondiente certificación del importe del
débito del deudor por el préstamo, ha generado inseguridad jurídica en la entidad
acreedora subrogada que, en su actuación, sí ha contemplado cuantas previsiones
legales se le demandaban para la efectividad de la subrogación, y, además, ha
perjudicado al consumidor.
2. La única cuestión de fondo que se plantea en este recurso es si para llevar a
cabo una subrogación activa hipotecaria de las reguladas en la Ley 2/1994, de 30 de
marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, es necesario aportar al
notario autorizante, e incorporarse por éste en la escritura, la certificación de deuda
emitida por la antigua entidad acreedora.
Esta cuestión ha sido abordada por la Resolución de 11 de diciembre de 2020 en un
supuesto igual al del presente expediente.
Según el artículo 1 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, de subrogación y modificación
de préstamos hipotecarios (en la redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre,
modificada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, sobre los requisitos de la subrogación), las entidades financieras a las que
se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado
hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios
concedidos por otras entidades análogas, sin necesidad del consentimiento de las
mismas, con sujeción a lo dispuesto en aquella ley; subrogación que queda sometida al
proceso de contratación o requisitos establecidos en el artículo 2 de la misma.
A este respecto el artículo 2 de la Ley 2/1994 dispone lo siguiente:
«El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el
artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la
deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar
su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta
vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo
hipotecario.
La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la
oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el
plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por
el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
cve: BOE-A-2022-17217
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 253
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143752
adeudado por la parte prestataria, e incorpora a la matriz justificante acreditativo de la
realización de tal transferencia.
La registradora señala como defecto que se manifiesta en la escritura que la entidad
acreedora inicial no ha emitido certificado de débito, por lo que es necesaria la
expedición de dicho certificado y que así se manifieste en la escritura ya que es un
requisito indispensable para la subrogación de hipoteca.
El recurrente alega lo siguiente: que la entrega de la certificación del importe de la
deuda por parte de la entidad acreedora inicial no constituye ni constituía un requisito
imprescindible de la subrogación; que los intereses de la entidad acreedora inicial no
quedan comprometidos, ya que, de no ser exacto el cálculo realizado, cuenta dicha
entidad con la posibilidad de ejercer su derecho por la cantidad no pagada, con
preferencia a la entidad subrogada; que debería ser una exigencia derivada de la lealtad
y de la buena fe de la entidad acreedora originaria la adopción de la conducta
consistente en responder a la oferta vinculante que se le ha notificado con la entrega en
plazo de la correspondiente certificación del importe del débito del deudor por el
préstamo, y no es leal con la entidad subrogada una actitud, omisiva y voluntariamente
inactiva, que pretenda paralizar la subrogación no entregando la certificación de dicho
importe, perjudicando, incluso, los intereses del consumidor que pretende formalizar con
la entidad subrogada la correspondiente escritura en la que se materialice la oferta
vinculante a tal efecto presentada; que la actitud pasiva y omisiva, adoptada por parte de
la entidad acreedora inicial, al no entregar la correspondiente certificación del importe del
débito del deudor por el préstamo, ha generado inseguridad jurídica en la entidad
acreedora subrogada que, en su actuación, sí ha contemplado cuantas previsiones
legales se le demandaban para la efectividad de la subrogación, y, además, ha
perjudicado al consumidor.
2. La única cuestión de fondo que se plantea en este recurso es si para llevar a
cabo una subrogación activa hipotecaria de las reguladas en la Ley 2/1994, de 30 de
marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, es necesario aportar al
notario autorizante, e incorporarse por éste en la escritura, la certificación de deuda
emitida por la antigua entidad acreedora.
Esta cuestión ha sido abordada por la Resolución de 11 de diciembre de 2020 en un
supuesto igual al del presente expediente.
Según el artículo 1 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, de subrogación y modificación
de préstamos hipotecarios (en la redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre,
modificada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, sobre los requisitos de la subrogación), las entidades financieras a las que
se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado
hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios
concedidos por otras entidades análogas, sin necesidad del consentimiento de las
mismas, con sujeción a lo dispuesto en aquella ley; subrogación que queda sometida al
proceso de contratación o requisitos establecidos en el artículo 2 de la misma.
A este respecto el artículo 2 de la Ley 2/1994 dispone lo siguiente:
«El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el
artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la
deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar
su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta
vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo
hipotecario.
La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la
oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el
plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por
el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
cve: BOE-A-2022-17217
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Núm. 253
