III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-17217)
Resolución de 13 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 12, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subrogación de acreedor y modificación de préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143749
BOE de 2-11-2009), consideró que la certificación del importe de la deuda fuese un
elemento tan esencial que su ausencia provocase la quiebra del eventual ejercicio del
derecho a enervar, ya que, según las referidas resoluciones, la falta de la certificación del
importe de la deuda podía ser suplida por el cálculo que de la cantidad debida realice la
entidad prestamista que pretenda subrogarse. Tratándose, más bien, de una exigencia
prevista para facilitar la subrogación, por la seguridad que implica para que la entidad
prestamista conozca el importe del débito, con las beneficiosas consecuencias que de
ello se derivan para el deudor que pretenda modificar las condiciones del préstamo
hipotecario. Es éste interés del deudor, que se consideraba preeminente en todo caso,
según la Sentencia del Tribunal Supremo, de 25 de noviembre de 2003, al que se debía
de atender, más que a un proceloso y exhaustivo cumplimiento de la literalidad de la Ley.
b) Con la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito
Inmobiliario desaparece el Derecho a Enervar la oferta vinculante por parte de la Entidad
acreedora inicial, de modo que, en la actualidad, la funcionalidad de la certificación del
importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar la
oferente, se concreta en servir de elemento informativo para el cálculo de la cantidad
debida a la Entidad acreedora inicial, así como constituir el hito para determinar el inicio
del plazo de quince días durante el cual la entidad acreedora inicial podrá ofrecer al
deudor una modificación de las condiciones de su préstamo en los términos que estime
conveniente, y cuyo transcurso sin que se haya hecho efectiva la novación modificativa
determinará la viabilidad para el otorgamiento de la escritura de subrogación.
Considerar en la actualidad que la omisión por parte de la Entidad acreedora inicial
de la entrega de la certificación del importe del débito del deudor por el préstamo
hipotecario en que se ha de subrogar la Entidad oferente haya de provocar,
necesariamente, la quiebra del Proceso subrogatorio y, por ende, la inviabilidad de la
inscripción registral de la escritura de Subrogación por la que se formalice aquél,
intrínsecamente es tanto como aceptar el mantenimiento, de facto, de un Derecho de
Enervación por parte de la Entidad acreedora inicial, sin contrapartida alguna de
novación de condiciones, que, lejos de contribuir a que se beneficie al consumidor –cual
es la vocación de la norma– le perjudica. En tal sentido, la Resolución de la DGSJFP
de 11 de Diciembre de 2020, publicada en el BOE del día 28 de Diciembre de 2020,
establece lo siguiente: "En consecuencia, teniendo en cuenta los términos expresados
mantenidos por la norma, se considera procedente sostener, como ya hizo este Centro
Directivo en sus resoluciones de 19, 20 y 21 de Julio de 1995 que la certificación del
importe de la deuda no constituye un requisito imprescindible de la subrogación porque
ello implicaría hacer depender el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del
antiguo acreedor, en los términos anteriormente expuestos".
Tercero. En la escritura de Subrogación, objeto de calificación negativa por parte
del Registro de la Propiedad número Doce de Sevilla, se indicó, al final de su Expositivo
Segundo, lo siguiente:
"Que Cajasur, con el consentimiento de la parte deudora, ha notificado a la Primera
Entidad Acreedora la Oferta Vinculante a la que hace referencia el artículo segundo de la
citada disposición legal, y solicitado de dicha Entidad crediticia Certificado del Débito
ostentado contra aquella por el préstamo descrito en el manifestando Primero de esta
escritura. Cajasur presenta en este acto el documento en que consta la notificación de la
Oferta de Subrogación.
Que, una vez expirado el plazo legal establecido para ello, la Primera Entidad
Acreedora no ha remitido a Cajasur el señalado Certificado de Débito, habiendo
transcurrido el plazo de 15 días naturales siguientes a la fecha en que terminó el plazo
para la entrega de dicha certificación previsto en el artículo segundo de la Ley citada, sin
que el deudor haya formalizado con la primera entidad acreedora la novación
modificativa del préstamo o crédito hipotecario."
cve: BOE-A-2022-17217
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 253
Viernes 21 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 143749
BOE de 2-11-2009), consideró que la certificación del importe de la deuda fuese un
elemento tan esencial que su ausencia provocase la quiebra del eventual ejercicio del
derecho a enervar, ya que, según las referidas resoluciones, la falta de la certificación del
importe de la deuda podía ser suplida por el cálculo que de la cantidad debida realice la
entidad prestamista que pretenda subrogarse. Tratándose, más bien, de una exigencia
prevista para facilitar la subrogación, por la seguridad que implica para que la entidad
prestamista conozca el importe del débito, con las beneficiosas consecuencias que de
ello se derivan para el deudor que pretenda modificar las condiciones del préstamo
hipotecario. Es éste interés del deudor, que se consideraba preeminente en todo caso,
según la Sentencia del Tribunal Supremo, de 25 de noviembre de 2003, al que se debía
de atender, más que a un proceloso y exhaustivo cumplimiento de la literalidad de la Ley.
b) Con la entrada en vigor de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito
Inmobiliario desaparece el Derecho a Enervar la oferta vinculante por parte de la Entidad
acreedora inicial, de modo que, en la actualidad, la funcionalidad de la certificación del
importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar la
oferente, se concreta en servir de elemento informativo para el cálculo de la cantidad
debida a la Entidad acreedora inicial, así como constituir el hito para determinar el inicio
del plazo de quince días durante el cual la entidad acreedora inicial podrá ofrecer al
deudor una modificación de las condiciones de su préstamo en los términos que estime
conveniente, y cuyo transcurso sin que se haya hecho efectiva la novación modificativa
determinará la viabilidad para el otorgamiento de la escritura de subrogación.
Considerar en la actualidad que la omisión por parte de la Entidad acreedora inicial
de la entrega de la certificación del importe del débito del deudor por el préstamo
hipotecario en que se ha de subrogar la Entidad oferente haya de provocar,
necesariamente, la quiebra del Proceso subrogatorio y, por ende, la inviabilidad de la
inscripción registral de la escritura de Subrogación por la que se formalice aquél,
intrínsecamente es tanto como aceptar el mantenimiento, de facto, de un Derecho de
Enervación por parte de la Entidad acreedora inicial, sin contrapartida alguna de
novación de condiciones, que, lejos de contribuir a que se beneficie al consumidor –cual
es la vocación de la norma– le perjudica. En tal sentido, la Resolución de la DGSJFP
de 11 de Diciembre de 2020, publicada en el BOE del día 28 de Diciembre de 2020,
establece lo siguiente: "En consecuencia, teniendo en cuenta los términos expresados
mantenidos por la norma, se considera procedente sostener, como ya hizo este Centro
Directivo en sus resoluciones de 19, 20 y 21 de Julio de 1995 que la certificación del
importe de la deuda no constituye un requisito imprescindible de la subrogación porque
ello implicaría hacer depender el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del
antiguo acreedor, en los términos anteriormente expuestos".
Tercero. En la escritura de Subrogación, objeto de calificación negativa por parte
del Registro de la Propiedad número Doce de Sevilla, se indicó, al final de su Expositivo
Segundo, lo siguiente:
"Que Cajasur, con el consentimiento de la parte deudora, ha notificado a la Primera
Entidad Acreedora la Oferta Vinculante a la que hace referencia el artículo segundo de la
citada disposición legal, y solicitado de dicha Entidad crediticia Certificado del Débito
ostentado contra aquella por el préstamo descrito en el manifestando Primero de esta
escritura. Cajasur presenta en este acto el documento en que consta la notificación de la
Oferta de Subrogación.
Que, una vez expirado el plazo legal establecido para ello, la Primera Entidad
Acreedora no ha remitido a Cajasur el señalado Certificado de Débito, habiendo
transcurrido el plazo de 15 días naturales siguientes a la fecha en que terminó el plazo
para la entrega de dicha certificación previsto en el artículo segundo de la Ley citada, sin
que el deudor haya formalizado con la primera entidad acreedora la novación
modificativa del préstamo o crédito hipotecario."
cve: BOE-A-2022-17217
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 253
