III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-16810)
Resolución de 7 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Chipiona, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 14 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 140030
número 304/2019, de 28 de mayo (cfr. igualmente, las Sentencias del Tribunal Supremo
de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007), se ha manifestado en los siguientes
términos: «Sobre esta cuestión hemos de partir de la doctrina sentada por el Pleno de
esta Sala en su sentencia número 928/2007, de 7 septiembre. Dicha sentencia pone de
manifiesto en su fundamentación jurídica dos grandes períodos en la jurisprudencia en
relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena.
Refiere que, hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil
resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de
doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se
exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación (SSTS
de 6 de diciembre de 1962, 13 de abril de 1988, de 23 de enero de 1989, de 24 de enero
de 1990 y de 10 de abril de 1991). A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan
a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que
originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta
proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma (SSTS
de 8 de marzo de 1993, de 25 de marzo de 1994, de 6 de mayo de 2004, de 24 de junio
de 2004 y de 30 de diciembre de 2005). Es decir, la jurisprudencia a partir de los años
noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la
lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la
consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena. La Sentencia de 7 de
septiembre 2007 ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última
postura al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el
requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto,
incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen
una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las
ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras
complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del
artículo 1473 del Código Civil. El artículo 1473 dispone que, si una misma cosa se
hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que
primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble,
la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Como
recuerda la Sentencia de esta Sala núm. 73/2011, de 11 febrero, podría parecer que el
Código Civil no exige la concurrencia de buena fe cuando se trata de bienes inmuebles,
pero no es así. Tal como expresa la de 13 de noviembre de 2009, la exigencia de la
buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales
del derecho –ejercicio de los mismos de buena fe– y de relacionar esta norma con el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia,
desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908, 29 de noviembre de 1928 y 31 de
octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de
junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991, 24 de
noviembre de 1995. En definitiva, la cuestión viene a desembocar en la apreciación de la
situación de conocimiento del demandando respecto de la venta anterior realizada al
demandante por la misma vendedora sobre el mismo inmueble, en cuanto ello
determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de lo
dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil, partiendo de que no resulta necesario un
conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de
duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse
de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como
inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia».
3. Como norma hipotecaria, el artículo 17 de la Ley Hipotecaria consagra el
principio de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso orden de
presentación en el Registro: «Inscrito o anotado preventivamente en el Registro
cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
cve: BOE-A-2022-16810
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Núm. 247
Viernes 14 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 140030
número 304/2019, de 28 de mayo (cfr. igualmente, las Sentencias del Tribunal Supremo
de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007), se ha manifestado en los siguientes
términos: «Sobre esta cuestión hemos de partir de la doctrina sentada por el Pleno de
esta Sala en su sentencia número 928/2007, de 7 septiembre. Dicha sentencia pone de
manifiesto en su fundamentación jurídica dos grandes períodos en la jurisprudencia en
relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena.
Refiere que, hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil
resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de
doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se
exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación (SSTS
de 6 de diciembre de 1962, 13 de abril de 1988, de 23 de enero de 1989, de 24 de enero
de 1990 y de 10 de abril de 1991). A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan
a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que
originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta
proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma (SSTS
de 8 de marzo de 1993, de 25 de marzo de 1994, de 6 de mayo de 2004, de 24 de junio
de 2004 y de 30 de diciembre de 2005). Es decir, la jurisprudencia a partir de los años
noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la
lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la
consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena. La Sentencia de 7 de
septiembre 2007 ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última
postura al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el
requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto,
incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen
una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las
ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras
complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del
artículo 1473 del Código Civil. El artículo 1473 dispone que, si una misma cosa se
hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que
primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble,
la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Como
recuerda la Sentencia de esta Sala núm. 73/2011, de 11 febrero, podría parecer que el
Código Civil no exige la concurrencia de buena fe cuando se trata de bienes inmuebles,
pero no es así. Tal como expresa la de 13 de noviembre de 2009, la exigencia de la
buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales
del derecho –ejercicio de los mismos de buena fe– y de relacionar esta norma con el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia,
desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908, 29 de noviembre de 1928 y 31 de
octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de
junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991, 24 de
noviembre de 1995. En definitiva, la cuestión viene a desembocar en la apreciación de la
situación de conocimiento del demandando respecto de la venta anterior realizada al
demandante por la misma vendedora sobre el mismo inmueble, en cuanto ello
determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de lo
dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil, partiendo de que no resulta necesario un
conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de
duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse
de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como
inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia».
3. Como norma hipotecaria, el artículo 17 de la Ley Hipotecaria consagra el
principio de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso orden de
presentación en el Registro: «Inscrito o anotado preventivamente en el Registro
cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
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Núm. 247
