BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 247

Viernes 14 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 140029

misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad
con el fin de evitar asientos inútiles”.
Según la Resolución de la D.G.R.N de 29 de marzo de 2019: “la cuestión esencial
reside en determinar adecuadamente la especie de conflicto que se produce cuando, a la
hora de calificar, existe presentado un documento posterior auténtico que cuestiona la
validez o eficacia del primero». No estamos ante un problema de prioridad, sino de
validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en los
artículos 18 de la Ley Hipotecaria, procede la exclusión del título inválido sin que pueda
apelarse al principio de prioridad para evitarlo. “Cuando el conflicto que se produce no se
refiere al orden de inscripción de derechos o situaciones incompatibles entre sí sino a la
falta de validez de la primera puesta de relieve por la segunda, la cuestión no se plantea
en el ámbito de la prioridad sino en el de la validez, primando la aplicación del principio
de legalidad e imponiéndose la exclusión del documento primeramente presentado”.
Todo ello debió ser tenido en cuenta por el registrador conforme a la jurisprudencia
registral sobre calificación conjunta.»
IV
El registrador de la Propiedad suscribió informe el día 28 de junio de 2022 y elevó el
expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17, 18, 20, 24, 25, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria; 98 del
Reglamento Hipotecario; 1473 del Código Civil; las Sentencias de la Sala Primera del
Tribunal Supremo de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007, 5 de mayo de 2008, 13 de
noviembre de 2009, 28 de enero de 2010, 27 de junio de 2012, 13 y 30 de mayo
de 2013, 14 de mayo de 2014 y 28 de mayo de 2019; las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 1981, 18 de septiembre
de 1989, 6 de julio de 2011, 7 de mayo de 2013, 31 de enero de 2014, 28 de noviembre
de 2017 y 29 de marzo de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública de 19 de octubre de 2020.
Son hechos relevantes para resolver este expediente los siguientes:

– En el Registro figura inscrita la finca registral 24.276 a nombre de don J. M. R. M.
– El día 20 de enero de 2022 se presentó escritura de compraventa otorgada el
mismo día ante la notaria de Utrera, doña Rosa María Muñoz Carrión, en la que don
J. M. R. M. vende la citada finca a «Group Proyect Fortis, SL». Fue objeto de inscripción
el día 29 de abril de 2022.
– El día 4 de febrero de 2022 se presentó escritura de compraventa en la que
«Group Proyect Fortis, SL» vende la citada finca a «Costa Leal 2000, SL», según
escritura autorizada el día 3 de febrero de 2022 por la notaria de Utrera, doña Rosa
María Muñoz Carrión. Fue objeto de inscripción el día 29 de abril de 2022.
– El día 24 de febrero de 2022 se presentó escritura otorgada el día 24 de
septiembre de 2021 ante el notario de Los Palacios y Villafranca, don Francisco Federico
Rosales de Salamanca Rodríguez, en la que don J. M. R. M. vende a doña C. D.G. la
misma finca registral, 24.276. Esta es la escritura que motiva el presente recurso.
El registrador deniega la inscripción por no aparecer la finca inscrita a nombre del
vendedor.
La recurrente opone que su escritura es la primera de compraventa válida y
perfeccionada que reanuda el tracto registral.
2. En relación con la cuestión relativa a la problemática que suscita el supuesto de
doble venta y venta de cosa ajena, desde un punto de vista sustantivo, la Sentencia del
Tribunal Supremo de 27 de junio de 2012, reiterada recientemente en Sentencia

cve: BOE-A-2022-16810
Verificable en https://www.boe.es

1.