III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-16810)
Resolución de 7 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Chipiona, por la que se deniega la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 14 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 140028
Diario 186 de fecha 4/02/2022 y la autorizada a mi favor con número 1429 del Diario 186
de fecha 24/02/2022.
El Principio de prioridad y calificación registral (art. 17 LH) impone como criterio
rector observar un orden en la calificación según el orden de presentación.
Partiendo de este criterio, sin embargo, no puede extremarse la consecuencia hasta
el punto de desvirtuar la calificación registral y llegar a resultados contrarios a los
realmente perseguidos.
Como ha declarado ese Centro Directivo (cfr.), la rígida aplicación de cualquier
principio hipotecario:» no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los registradores
de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun
presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la
calificación, no efectuar inscripciones inútiles e ineficaces, evitar litigios y conseguir una
justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados. Ciertamente
también ha precisado este Centro Directivo que de esta facultad y deber no puede
deducirse que los registradores puedan o estén obligados a alterar por sí, y sin la
intervención de los interesados legitimados para ello, el orden de despacho de los
documentos cuando ello carezca de apoyo legal»
En el mismo sentido las Resoluciones de la DGRN de 7 de marzo de 2016; 8 de
marzo de 2016 y 12 de abril de 2016.
Aunque la preferencia a la inscripción la determina el momento de recepción del
documento en el Registro, el juego del principio de prioridad no es automático, sino que
en el mismo es fundamental la calificación e intervención directa del Registrador.
El juego del principio de prioridad, es decir, la calificación del Registrador para
determinar la preferencia a la inscripción en caso de conflicto de varios títulos que
afecten al mismo inmueble con asiento de presentación vigente, es, en ocasiones, tarea
ardua y difícil y exige la calificación conjunta, a estos efectos de prioridad, de todos los
títulos presentados.
La aplicación de la jurisprudencia registral sobre “calificación conjunta” reconoce que:
el registrador, al calificar conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras, debe tener en cuenta lo que resulta de ellas y
de los asientos del registro, entre los cuales están los asientos de presentación.
Esta jurisprudencia registral sobre calificación conjunta se ha ocupado de problemas
diversos, que resuelve, según los casos, mediante tres reglas básicas: en primer lugar,
por la propia regla general de preferencia cronológica (“prioridad”, art. 17 L.H.); en
segundo lugar por la “legalidad” de los títulos conexos (art.18 L.H.); y tercer lugar, por la
regla del “tracto” (art. 20 L.H.).
La nota de defectos en su relación de hechos constata como hecho en su párrafo
segundo: “Que el documento objeto de calificación se observa que la finca aparece
inscrita a nombre de la entidad ‘Costa Leal 2000, SL’ unipersonal, por título de compra
en virtud de escritura otorgada el día tres de febrero del año dos mil veintidós, ante la
Notario de Utrera Doña Rosa María Muñoz Carrión, número de protocolo 238/2.022,
causando la inscripción 7.ª de la finca de fecha 29/04/2022”.
Es por tanto que en la calificación registral, no se ha tenido en cuenta la calificación
conjunta de todos los documentos presentados a diario, donde la primera compraventa
perfeccionada en relación a la finca registral 24.276 de Chipiona, es la formalizada el 24
de septiembre de 2.021, ante el Notario de Los Palacios y Villafranca, Don Francisco
Federico Rosales de Salamanca Rodríguez, con número para su Protocolo 1.092/2021.
Nos encontramos ante un supuesto de presentación inversa al otorgamiento de las
escrituras de compraventa, relativas a la misma finca registral.
Según la Resolución de la D.G.R.N de 28 de julio de 2014, “es doctrina reiterada de
este Centro Directivo, que la calificación de un documento deberá realizarse en función
de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el
momento mismo de su presentación en el Registro. Esto significa que los registradores
pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la
cve: BOE-A-2022-16810
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 247
Viernes 14 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 140028
Diario 186 de fecha 4/02/2022 y la autorizada a mi favor con número 1429 del Diario 186
de fecha 24/02/2022.
El Principio de prioridad y calificación registral (art. 17 LH) impone como criterio
rector observar un orden en la calificación según el orden de presentación.
Partiendo de este criterio, sin embargo, no puede extremarse la consecuencia hasta
el punto de desvirtuar la calificación registral y llegar a resultados contrarios a los
realmente perseguidos.
Como ha declarado ese Centro Directivo (cfr.), la rígida aplicación de cualquier
principio hipotecario:» no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los registradores
de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun
presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la
calificación, no efectuar inscripciones inútiles e ineficaces, evitar litigios y conseguir una
justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados. Ciertamente
también ha precisado este Centro Directivo que de esta facultad y deber no puede
deducirse que los registradores puedan o estén obligados a alterar por sí, y sin la
intervención de los interesados legitimados para ello, el orden de despacho de los
documentos cuando ello carezca de apoyo legal»
En el mismo sentido las Resoluciones de la DGRN de 7 de marzo de 2016; 8 de
marzo de 2016 y 12 de abril de 2016.
Aunque la preferencia a la inscripción la determina el momento de recepción del
documento en el Registro, el juego del principio de prioridad no es automático, sino que
en el mismo es fundamental la calificación e intervención directa del Registrador.
El juego del principio de prioridad, es decir, la calificación del Registrador para
determinar la preferencia a la inscripción en caso de conflicto de varios títulos que
afecten al mismo inmueble con asiento de presentación vigente, es, en ocasiones, tarea
ardua y difícil y exige la calificación conjunta, a estos efectos de prioridad, de todos los
títulos presentados.
La aplicación de la jurisprudencia registral sobre “calificación conjunta” reconoce que:
el registrador, al calificar conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras, debe tener en cuenta lo que resulta de ellas y
de los asientos del registro, entre los cuales están los asientos de presentación.
Esta jurisprudencia registral sobre calificación conjunta se ha ocupado de problemas
diversos, que resuelve, según los casos, mediante tres reglas básicas: en primer lugar,
por la propia regla general de preferencia cronológica (“prioridad”, art. 17 L.H.); en
segundo lugar por la “legalidad” de los títulos conexos (art.18 L.H.); y tercer lugar, por la
regla del “tracto” (art. 20 L.H.).
La nota de defectos en su relación de hechos constata como hecho en su párrafo
segundo: “Que el documento objeto de calificación se observa que la finca aparece
inscrita a nombre de la entidad ‘Costa Leal 2000, SL’ unipersonal, por título de compra
en virtud de escritura otorgada el día tres de febrero del año dos mil veintidós, ante la
Notario de Utrera Doña Rosa María Muñoz Carrión, número de protocolo 238/2.022,
causando la inscripción 7.ª de la finca de fecha 29/04/2022”.
Es por tanto que en la calificación registral, no se ha tenido en cuenta la calificación
conjunta de todos los documentos presentados a diario, donde la primera compraventa
perfeccionada en relación a la finca registral 24.276 de Chipiona, es la formalizada el 24
de septiembre de 2.021, ante el Notario de Los Palacios y Villafranca, Don Francisco
Federico Rosales de Salamanca Rodríguez, con número para su Protocolo 1.092/2021.
Nos encontramos ante un supuesto de presentación inversa al otorgamiento de las
escrituras de compraventa, relativas a la misma finca registral.
Según la Resolución de la D.G.R.N de 28 de julio de 2014, “es doctrina reiterada de
este Centro Directivo, que la calificación de un documento deberá realizarse en función
de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el
momento mismo de su presentación en el Registro. Esto significa que los registradores
pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la
cve: BOE-A-2022-16810
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