BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 14 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 139983

Fundamentos de Derecho:
1. Al mandamiento presentado no se acompaña testimonio judicial de la querella, y
para la debida extensión de la anotación preventiva que se ordena en el mandamiento,
deberán de constar los términos de la misma, de manera auténtica y fehaciente
(artículo 3 de la Ley Hipotecaria). Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de
los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare judicialmente su
inexactitud o nulidad (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), lo que hace necesario que conste
al Registrador, de modo auténtico o indubitado, los datos tenidos en consideración para
la extensión de los asientos registrales. Por tanto, sólo el documento auténtico expedido
por el Letrado/a de la Administración de Justicia acreditativo de la demanda interpuesta,
es documento auténtico suficiente para acreditar los términos de la misma, con plenitud
de efectos para Registro de la Propiedad (artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 33 y 34 del
Reglamento Hipotecario).
Además, el artículo 42.1. de la Ley Hipotecaria permite la anotación preventiva de la
demanda, interpuesta por quien demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o
la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real, y el
artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contempla entre las medidas cautelares
específicas la anotación preventiva de demanda, cuando ésta se refiera a bienes o
derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos. Sin embargo, no es posible
tomar anotación preventiva de la demanda sin que conste de manera fehaciente el
contenido de la misma. A la vista del testimonio judicial de la demanda interpuesta podrá
calificarse si en la misma se ejercita una acción real que la haga susceptible de
anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, y en su caso, podrá tomarse la
correspondiente anotación sobre la finca.
Según reiterada doctrina de la D.G.S.J.F.P., antes llamada D.G.R.N. (Resoluciones
de 14 de noviembre de 2000, 13 de noviembre de 2000, 15 de noviembre de 2000, 12 de
septiembre de 2002, 27 de diciembre de 2004, 14 de febrero de 2008), la mera
interposición de una querella no es susceptible de causar anotación preventiva en el
Registro de la Propiedad, salvo que conjuntamente se haga valer no sólo la acción penal
sino también la civil, en cuyo caso podrá extenderse anotación preventiva para reflejar el
ejercicio de ésta. Y ello porque, conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto
de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción con trascendencia real
inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer, y,
consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee (demanda o querella).
Será necesario, en todo caso, que del mandamiento judicial resulte el contenido de la
acción civil ejercitada o se adjunte al mismo el texto de la querella en que se recoja el
correspondiente suplico. Así en la de 9 de septiembre de 2007 y en base a esta doctrina,
se confirma la procedencia de denegar la anotación de una querella, al no resultar del
texto de la demanda que el actor hubiese ejercitado una acción civil de trascendencia
real inmobiliaria, sino que se limitaba a ejercitar la acción que corresponde al querellante
como perjudicado por un delito de estafa inmobiliaria. En la de 12 de marzo de 2002,
después de reiterar su doctrina de las Resoluciones 13, 14 y 15 de noviembre de 2000,
rechaza la Dirección General la práctica de la anotación, pues en la querella interpuesta
no se solicita la nulidad de las enajenaciones a través de las cuales se consumó la
estafa denunciada, sino exclusivamente la responsabilidad penal que proceda así como
la declaración de una responsabilidad civil que el querellante valora en una determinada
cantidad de dinero; todo ello, termina diciendo el Centro Directivo, sin perjuicio de que
las eventuales responsabilidades pecuniarias que se reclaman puedan asegurarse
mediante el embargo de bienes. En la de 3 de julio de 2006, estimó el Centro Directivo
que las denuncias o querellas admitidas por los tribunales son susceptibles de anotación
preventiva cuando las sentencias que como resultado de ellas se dicten pudieran
declarar, al fijar las consecuencias civiles derivadas del delito, la nulidad del título inscrito
o cualquier otra consecuencia susceptible de ser reflejada en el Registro por tener
trascendencia real.; y en la de 19 de diciembre de 2006 reitera la improcedencia de
practicar la anotación porque de la documentación presentada no resulta que se esté

cve: BOE-A-2022-16806
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Núm. 247