BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 14 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 139969

precepto se impone la previa inscripción del arrendamiento para que quien otorgó éste
pueda realizar ventas de bienes inmuebles que se deriven de ese arrendamiento.
Hay que tener en cuenta, también, que del ejercicio potestativo del derecho de
adquisición que realiza el arrendatario adquirente surge un nuevo negocio jurídico con
causa onerosa que, aunque genéticamente conectado con el propio contrato de
arrendamiento, es jurídicamente independiente de él y su causa también independiente
de la propia causa del arrendamiento. La compraventa en que se concreta la transmisión
final no es un mero acto de ejecución de alguna de las prestaciones de un negocio
anterior, sino un verdadero negocio jurídico que exige nuevas declaraciones de voluntad,
sin que ello obste a que sea una compraventa de contornos propios y típicos, propios de
ella en la que el precio, en virtud de la conexión genética antes expresada, y de la propia
causa onerosa típica de la figura, es lícito, no sólo que las partes lo fijen como tengan
por conveniente, sino que para determinarlo lo hagan en función de otras
consideraciones que no sean el total valor del transmitido.
4. No obstante, en el presente caso la compraventa debatida trae causa de un
contrato previo de arrendamiento con opción de compra de un bien patrimonial mediante
un contrato administrativo celebrado previa tramitación del correspondiente expediente
administrativo por parte de la Administración titular del inmueble enajenado, esto es, el
Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes. Y dicho contrato fue adjudicado a la
sociedad «Autoferbar, S.A.», que –como arrendataria y mediante escritura otorgada el 6
de noviembre de 2020– cedió dicho contrato a la sociedad ahora optante y compradora.
En relación con esta cuestión hay que recordar (vid. Resolución de este Centro
Directivo de 13 de febrero de 2019) que, si bien la compraventa de un bien inmueble
perteneciente como bien patrimonial a una Administración Pública es, en vía de
principios, un contrato privado y no administrativo [vid. artículo 4.1.p) del Real Decreto
Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Contratos del Sector Público, actualmente artículo 9.2 de la Ley 9/2017, de 8 de
noviembre], tales contratos no son totalmente ajenos a la disciplina de la normativa sobre
contratación del Sector Público.
En la actualidad está plenamente consolidada, en materia de contratos de los entes
públicos, la doctrina de los llamados actos separables, acogida por la jurisprudencia y
consolidada en el ámbito normativo [vid. artículos 27 de la Ley 9/2017, de 8 de
noviembre, 2.b) de la Ley 29/1998, de 13 julio, reguladora de la Jurisdicción
Contencioso-administrativa, y 110 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio
de las Administraciones Públicas].
Según esta doctrina en los contratos privados de los entes públicos se han de
distinguir dos aspectos: por un lado, el relativo a los efectos y extinción del contrato, que
quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia
de la jurisdicción ordinaria; y por otro, la fase de preparación y adjudicación del contrato,
la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la
atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción
corresponde revisar a la jurisdicción contencioso-administrativa (vid. Resoluciones de 27
de marzo de 1999 y 11 de julio de 2014).
Estos criterios están hoy, como se ha expresado, consagrados normativamente; y,
así, el apartado 2 del artículo 26 de la referida Ley 9/2017, de 8 de noviembre, si bien
somete los efectos, modificación y extinción de los contratos privados al régimen propio
del Derecho privado, aclara que en cuanto a su preparación y adjudicación los mismos
se regirán «en defecto de normas específicas, por (…) la presente Ley con carácter
general, y por sus disposiciones de desarrollo, aplicándose supletoriamente las restantes
normas de derecho administrativo o, en su caso, las normas de derecho privado, según
corresponda por razón del sujeto o entidad contratante». En el mismo sentido se
pronunciaba ya el artículo 9 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, y el
artículo 20.2 del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre.
Las normas reseñadas de la legislación de contratos del Sector Público resultan
igualmente aplicables a las entidades locales, conforme a lo previsto en la disposición

cve: BOE-A-2022-16804
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Núm. 247