III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-16804)
Resolución de 6 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 1 a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa en ejercicio de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 14 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 139970
adicional tercera de la citada Ley 9/2017, de 8 de noviembre, cuyo apartado 1 establece
que «las Administraciones Públicas locales aplicarán las reglas contenidas en esta Ley,
con las especialidades que se recogen en la disposición adicional anterior y en la
presente».
5. Trasladada esa distinción al ámbito de la función calificadora de los registradores
de la Propiedad, puede sostenerse que el primero de los aspectos, el netamente
contractual, queda sujeto a la regla general sobre calificación del artículo 18 de la Ley
Hipotecaria, sin ninguna distinción en cuanto a aquellos en que sean parte tan solo los
particulares; en tanto que el segundo, el aspecto netamente administrativo del contrato,
debe ser calificado dentro de los límites que impone el artículo 99 del Reglamento
Hipotecario.
Debe recordarse que la calificación registral de los documentos administrativos que
pretendan su acceso al Registro de la Propiedad se extiende en todo caso a la
competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o
procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los
trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular
registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento
Hipotecario). En efecto, cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de
traducirse en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la
Propiedad, se ha de sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a
la legislación hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos
por los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, como fundamento de
los efectos que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los
que se encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral (con los
que sólo en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez del
artículo 39.1 de la Ley 39/2015), sino también otros distintos y superiores, también con
transcendencia erga omnes, como el de inoponibilidad de lo no inscrito y el fe pública
registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (vid. Resoluciones de 15 de enero
de 2013 y 11 de julio de 2014).
Esta doctrina debe ponerse en relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015,
de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones
Públicas, que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un
procedimiento administrativo en el que la Administración Pública haya prescindido «total
y absolutamente» del procedimiento legalmente establecido. Se requiere, pues, que la
omisión del procedimiento legalmente establecido o de un trámite esencial sea
ostensible. En este sentido, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 5 de noviembre de 2007, 8 de marzo y 28 de abril de 2012 y 11 de abril de 2018),
compete al registrador analizar si el procedimiento seguido por la Administración es el
legalmente establecido para el supuesto de que se trate, salvo que la Administración
pueda optar, porque legalmente así esté previsto, entre distintos procedimientos, en caso
en que la elección de uno u otro es cuestión de oportunidad o conveniencia que el
registrador no puede revisar.
Al registrador también le compete calificar si, en el marco del procedimiento seguido
por la Administración Pública, la resolución es congruente con ese procedimiento y si se
han respetado los trámites esenciales del mismo. En particular, no puede dudarse sobre
el carácter esencial de la forma de enajenación seguida –subasta, concurso o
adjudicación directa–, y de sus respectivos requisitos y trámites esenciales (cfr.
Resoluciones de 28 de abril de 2012 y 11 de abril de 2018). Y como señaló la Resolución
de 7 de septiembre de 1992 y ha reiterado la más reciente de 11 de octubre de 2018, por
imponerlo así el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, la calificación registral de los
documentos administrativos se ha de extender entre otros extremos, «a los trámites e
incidencias esenciales del procedimiento», sin que obste a la calificación negativa el
hecho de que los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno
derecho, pues al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos.
cve: BOE-A-2022-16804
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 247
Viernes 14 de octubre de 2022
Sec. III. Pág. 139970
adicional tercera de la citada Ley 9/2017, de 8 de noviembre, cuyo apartado 1 establece
que «las Administraciones Públicas locales aplicarán las reglas contenidas en esta Ley,
con las especialidades que se recogen en la disposición adicional anterior y en la
presente».
5. Trasladada esa distinción al ámbito de la función calificadora de los registradores
de la Propiedad, puede sostenerse que el primero de los aspectos, el netamente
contractual, queda sujeto a la regla general sobre calificación del artículo 18 de la Ley
Hipotecaria, sin ninguna distinción en cuanto a aquellos en que sean parte tan solo los
particulares; en tanto que el segundo, el aspecto netamente administrativo del contrato,
debe ser calificado dentro de los límites que impone el artículo 99 del Reglamento
Hipotecario.
Debe recordarse que la calificación registral de los documentos administrativos que
pretendan su acceso al Registro de la Propiedad se extiende en todo caso a la
competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o
procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los
trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular
registral y a los obstáculos que surjan del Registro (cfr. artículo 99 del Reglamento
Hipotecario). En efecto, cuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de
traducirse en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la
Propiedad, se ha de sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a
la legislación hipotecaria, que impone el filtro de la calificación en los términos previstos
por los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 99 de su Reglamento, como fundamento de
los efectos que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los
que se encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral (con los
que sólo en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez del
artículo 39.1 de la Ley 39/2015), sino también otros distintos y superiores, también con
transcendencia erga omnes, como el de inoponibilidad de lo no inscrito y el fe pública
registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (vid. Resoluciones de 15 de enero
de 2013 y 11 de julio de 2014).
Esta doctrina debe ponerse en relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015,
de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones
Públicas, que sólo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un
procedimiento administrativo en el que la Administración Pública haya prescindido «total
y absolutamente» del procedimiento legalmente establecido. Se requiere, pues, que la
omisión del procedimiento legalmente establecido o de un trámite esencial sea
ostensible. En este sentido, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones
de 5 de noviembre de 2007, 8 de marzo y 28 de abril de 2012 y 11 de abril de 2018),
compete al registrador analizar si el procedimiento seguido por la Administración es el
legalmente establecido para el supuesto de que se trate, salvo que la Administración
pueda optar, porque legalmente así esté previsto, entre distintos procedimientos, en caso
en que la elección de uno u otro es cuestión de oportunidad o conveniencia que el
registrador no puede revisar.
Al registrador también le compete calificar si, en el marco del procedimiento seguido
por la Administración Pública, la resolución es congruente con ese procedimiento y si se
han respetado los trámites esenciales del mismo. En particular, no puede dudarse sobre
el carácter esencial de la forma de enajenación seguida –subasta, concurso o
adjudicación directa–, y de sus respectivos requisitos y trámites esenciales (cfr.
Resoluciones de 28 de abril de 2012 y 11 de abril de 2018). Y como señaló la Resolución
de 7 de septiembre de 1992 y ha reiterado la más reciente de 11 de octubre de 2018, por
imponerlo así el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, la calificación registral de los
documentos administrativos se ha de extender entre otros extremos, «a los trámites e
incidencias esenciales del procedimiento», sin que obste a la calificación negativa el
hecho de que los defectos puedan ser causa de anulabilidad, y no de nulidad de pleno
derecho, pues al Registro sólo deben llegar actos plenamente válidos.
cve: BOE-A-2022-16804
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 247
