BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 14 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 139968

calificación desfavorable, de forma que en caso de optar por recurrir ante esta Dirección
General el plazo para interponer dicho recurso es independiente para cada uno de los
interesados conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria. En caso de que alguno de los
legitimados para ello opte por solicitar la calificación sustitutoria prevista en el artículo 19
bis de la Ley Hipotecaria, no por ello quedan privados los demás interesados de su
derecho a recurrir ante la Dirección General contra la calificación, por lo que tampoco
hay motivo para entender que el plazo preclusivo que impone la ley para dicha
interposición tempestiva quede suspendido o prorrogado en función de una actuación a
la que son ajenos. De forma que dicho plazo se rige por lo dispuesto en las reglas
generales, esto es, un mes desde la recepción de la notificación. Por el contrario,
respecto del interesado que solicitó la calificación sustitutoria, sólo respecto de él y sólo
respecto de los concretos defectos de los que haya solicitado su revisión motivando su
discrepancia, el plazo de un mes del artículo 326 de la Ley Hipotecaria se computa no
desde la notificación de la calificación inicial, sino desde la notificación de la calificación
sustitutoria que haya confirmado tales defectos, pues así resulta de la regla 5.ª del
artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, que establece una regulación especial para el
interesado que ha optado por la calificación del registrador sustituto, como lo demuestra
la dicción del propio precepto en que se dice que “devolverá éste (el título) al interesado
(que es el que ha ejercitado la opción ante el registrador sustituto) a los efectos de la
interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante la Dirección
General de los Registros y del Notariado, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados
por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiera manifestado su
conformidad.”, añadiendo la propia regla 5.ª que “el registrador sustituto se ajustará a los
defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados
hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención.”»
En el presente caso fue la sociedad ahora recurrente la que solicitó calificación
sustitutoria, que le fue notificada el 11 de mayo de 2022. Por ello, el recurso –presentado
el 9 de junio– debe considerarse interpuesto dentro de plazo.
3. Por lo que se refiere a la cuestión de fondo planteada, cabe recordar las
consideraciones de este Centro Directivo en Resoluciones de 12 de mayo y 21 de junio
de 1994, según las cuales no es indispensable la previa inscripción de un contrato de
arrendamiento financiero para que posteriormente pueda ser inscrita la venta celebrada
entre los mismos contratantes y respecto del mismo bien sobre el que recayó dicho
arrendamiento. Afirmaron que la tesis por la cual se estimaría necesaria la previa
inscripción del contrato de arrendamiento del que dimana la facultad de adquisición que
se ejercita implicaría la necesidad de inscribir todo tipo de derecho de adquisición, ya
sea legal o voluntario, ya de carácter real o personal, como condición indispensable para
lograr, en el ejercicio de aquel derecho, la adquisición del bien inmueble y su posterior
inscripción. Pero esto no ocurre así ni en los derechos de adquisición de carácter legal,
como en los derivados de los arrendamientos urbanos y rústicos, en la que no es posible
la inscripción (artículo 37.3.º de la Ley Hipotecaria), ni en los de origen voluntario como
los retractos convencionales, ni en el mismo derecho de opción de carácter personal, en
los que no es indispensable (artículos 1 y 2 Ley Hipotecaria y 14 Reglamento
Hipotecario). Ni desde el punto de vista del transmitente ni desde el del adquirente se da
esa necesidad. El adquirente es libre de acudir al Registro para lograr la máxima
protección para su derecho de adquisición, pero, inscrito o no, cuando se verifica la
adquisición ésta se conecta directamente con la inscripción del dominio del titular
registral (en este caso la entidad arrendadora) que es el otorgante de la venta,
cumpliéndose así lo que dispone el artículo 20.1 de la Ley Hipotecaria. Hay un enlace
directo desde el vendedor al adquirente, sin que sea necesario un estado intermedio
porque el comprador no se sucede a sí mismo, sino al titular registral que realiza la
venta. Desde el punto de vista del transmitente se cumple, además, en vía formal uno de
los fundamentos de tracto sucesivo, la protección del titular registral sin cuya voluntad
real o legalmente suplida esa titularidad permanece incólume. Además, en ningún

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