III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-16804)
Resolución de 6 de septiembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 1 a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa en ejercicio de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 247
Viernes 14 de octubre de 2022
Cuarto.
Sec. III. Pág. 139965
Tradición.
Toda la documentación a la que ha hecho referencia en el apartado anterior, consta
aportada y testimoniada por el notario autorizante en la propia escritura, concurriendo
todos los requisitos aplicables a la transmisión de un bien público (artículos 178 de la
Ley 9/2001, de 17 de Julio de la Comunidad de Madrid, artículo 90 de la Ley 2/2003
de 11 de marzo de la Administración Local de la Comunidad de Madrid).
De la misma resulta que el titular registral es el propietario actual (Ayuntamiento de
San Sebastián de los Reyes), teniendo por tanto poder de disposición, y que si bien
consta en la misma, y como antecedentes de la venta, que hubo un arrendamiento
anterior a otra entidad y el arrendamiento a favor de la compradora, son actos que
constan acreditados con la escritura pública y testimoniados los títulos justificativos de la
cesiones realizadas, no habiendo habido transmisión de la propiedad, ni interrupción por
tanto del tracto sucesivo, habiendo continuado el vendedor en todo momento con su
poder de disposición.
Esta interpretación tan restrictiva e intuitu personae del artículo 20 de la Ley
Hipotecaria que realiza el registrador de la propiedad, imponiendo como requisito
necesario y formal el de la aportación de títulos previos para que el acto dispositivo
realizado pueda inscribirse, contraviene y vulnera el principio de seguridad jurídica
establecido en el párrafo 3.º del art. 9 de nuestra Constitución (“3. La Constitución
garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la
irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de
derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la
arbitrariedad de los poderes públicos”), generando una gran inseguridad, puesto que
sólo se presume como verdadero titular de la finca o derecho inscrito, a todos los efectos
legales, al titular registral: sólo los actos que él realice pueden causar una nueva
inscripción registral mantenido así indemne la cadena de transmisiones que
registralmente debe existir; asimismo e igualmente, señalar la clara y manifiesta
indefensión generada a esta parte ante tal situación, que cumpliendo con todos
requisitos establecidos legalmente, se ve impedida por dicha “interpretación” a poder
inscribir el título, no adoleciendo de ningún defecto; “sufriendo” por el propio Registro las
consecuencias de una indefensión proscrita por el artículo 24.1 de la Constitución.
Segunda: En conclusión, la interpretación efectuada en la calificación impugnada
resulta errónea, dicho sea, en estricto sentido de defensa. Interpretar que resultaría del
todo necesario la aportación de títulos previos, cuando no ha habido interrupción del
tracto sucesivo, y se han reunido todos los requisitos exigidos por el artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, sería contrario a dicha norma.
Conforme con todo lo anteriormente expuesto y así resulta acreditado, la escritura de
elevación a público de contrato privado de compraventa en ejercicio de opción de
compra de fecha 22 de febrero de 2021, otorgada ante el Notario de Madrid, Doña María
Jesús Arcos Domínguez con el número 511 de orden de su protocolo, debe de inscribirse
en el Registro de la Propiedad correspondiente.»
V
El registrador de la Propiedad de San Sebastián de los Reyes número 1, don Rafael
Calvo González-Vallinas, informó y elevó el expediente a esta Dirección General
mediante escrito de fecha 23 de junio de 2022. En dicho informe, manifestaba que el
día 15 de junio de 2022 dio traslado del recurso interpuesto a la notaria autorizante del
cve: BOE-A-2022-16804
Verificable en https://www.boe.es
La compradora está ya en posesión del inmueble tanto por su cualidad de
arrendataria en su momento, como por haber adquirido la propiedad del mismo en
contrato de fecha 19 de enero de 2021 suscrito con el Ayuntamiento de San Sebastián
de los Reyes, confirmando esta escritura la formal Tradición del inmueble a favor de
Ahorramás S.A.”
Núm. 247
Viernes 14 de octubre de 2022
Cuarto.
Sec. III. Pág. 139965
Tradición.
Toda la documentación a la que ha hecho referencia en el apartado anterior, consta
aportada y testimoniada por el notario autorizante en la propia escritura, concurriendo
todos los requisitos aplicables a la transmisión de un bien público (artículos 178 de la
Ley 9/2001, de 17 de Julio de la Comunidad de Madrid, artículo 90 de la Ley 2/2003
de 11 de marzo de la Administración Local de la Comunidad de Madrid).
De la misma resulta que el titular registral es el propietario actual (Ayuntamiento de
San Sebastián de los Reyes), teniendo por tanto poder de disposición, y que si bien
consta en la misma, y como antecedentes de la venta, que hubo un arrendamiento
anterior a otra entidad y el arrendamiento a favor de la compradora, son actos que
constan acreditados con la escritura pública y testimoniados los títulos justificativos de la
cesiones realizadas, no habiendo habido transmisión de la propiedad, ni interrupción por
tanto del tracto sucesivo, habiendo continuado el vendedor en todo momento con su
poder de disposición.
Esta interpretación tan restrictiva e intuitu personae del artículo 20 de la Ley
Hipotecaria que realiza el registrador de la propiedad, imponiendo como requisito
necesario y formal el de la aportación de títulos previos para que el acto dispositivo
realizado pueda inscribirse, contraviene y vulnera el principio de seguridad jurídica
establecido en el párrafo 3.º del art. 9 de nuestra Constitución (“3. La Constitución
garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la
irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de
derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la
arbitrariedad de los poderes públicos”), generando una gran inseguridad, puesto que
sólo se presume como verdadero titular de la finca o derecho inscrito, a todos los efectos
legales, al titular registral: sólo los actos que él realice pueden causar una nueva
inscripción registral mantenido así indemne la cadena de transmisiones que
registralmente debe existir; asimismo e igualmente, señalar la clara y manifiesta
indefensión generada a esta parte ante tal situación, que cumpliendo con todos
requisitos establecidos legalmente, se ve impedida por dicha “interpretación” a poder
inscribir el título, no adoleciendo de ningún defecto; “sufriendo” por el propio Registro las
consecuencias de una indefensión proscrita por el artículo 24.1 de la Constitución.
Segunda: En conclusión, la interpretación efectuada en la calificación impugnada
resulta errónea, dicho sea, en estricto sentido de defensa. Interpretar que resultaría del
todo necesario la aportación de títulos previos, cuando no ha habido interrupción del
tracto sucesivo, y se han reunido todos los requisitos exigidos por el artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, sería contrario a dicha norma.
Conforme con todo lo anteriormente expuesto y así resulta acreditado, la escritura de
elevación a público de contrato privado de compraventa en ejercicio de opción de
compra de fecha 22 de febrero de 2021, otorgada ante el Notario de Madrid, Doña María
Jesús Arcos Domínguez con el número 511 de orden de su protocolo, debe de inscribirse
en el Registro de la Propiedad correspondiente.»
V
El registrador de la Propiedad de San Sebastián de los Reyes número 1, don Rafael
Calvo González-Vallinas, informó y elevó el expediente a esta Dirección General
mediante escrito de fecha 23 de junio de 2022. En dicho informe, manifestaba que el
día 15 de junio de 2022 dio traslado del recurso interpuesto a la notaria autorizante del
cve: BOE-A-2022-16804
Verificable en https://www.boe.es
La compradora está ya en posesión del inmueble tanto por su cualidad de
arrendataria en su momento, como por haber adquirido la propiedad del mismo en
contrato de fecha 19 de enero de 2021 suscrito con el Ayuntamiento de San Sebastián
de los Reyes, confirmando esta escritura la formal Tradición del inmueble a favor de
Ahorramás S.A.”
