BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 11 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 138925

registral de la declaración sobre el carácter potencialmente contaminado del suelo, un
elemento tan sensible –no solo desde el punto vista de la ley, sino, en general, de las
nuevas concepciones sociales sobre el medio ambiente como derecho fundamental de
tercera generación–, que afecta por tanto de modo tan relevante a la naturaleza y
cualidades de la finca inscrita, debe quedar necesariamente amparada por el principio
hipotecario de especialidad. Hay muchas más razones que abonan la necesidad de
constancia del carácter contaminado -potencial o efectivamente- de los suelos, que
argumentos en contra de ello –por lo demás, puramente formales–.
El hecho de que la constancia de la declaración deba acceder al Registro por vía de
nota marginal –lo que tiene todo el sentido, dado que se trata de una manifestación
contingente, relativa al periodo de tiempo transcurrido, sin carácter permanente sobre la
finca– no altera aquella conclusión. El principio de especialidad, como el resto de
principios hipotecarios, no agota su eficacia en el asiento de inscripción. Basta pensar,
por ejemplo, en la nota marginal de segregación, la declaración sobre el carácter de
vivienda de la finca hipotecada o la nota de coordinación catastral.
La regla contenida en el apartado 3 del art. 98 de la Ley, antes referido, encuentra
así su fundamento en el principio hipotecario de especialidad; el cual, de este modo,
impone la constancia de la declaración en el historial de la finca objeto del acto o
contrato sujeto a inscripción. Una necesidad que se deduce de la lectura directa del
precepto, la cual permite advertir a simple vista que el legislador ha querido imponer en
todo caso y a todo transmitente o propietario que declara la obra el deber específico de
realizar su declaración, asumiendo expresamente las consecuencias derivadas de la
misma y de su posible falsedad. Se trata de una declaración que: (a) resulta debida
legalmente, en todo caso –sin posibilidad de exención alguna– y (b) debe, una vez
realizada, ser incorporada al folio registral por vía de nota marginal, con objeto de
completar los efectos que a la misma vincula la propia ley que la establece. Lo que
determina sin duda, por la propia fuerza del principio hipotecario de especialidad, la
necesidad de exigir la constancia en el título de esa declaración, impuesta por ministerio
de la ley, para su traslado al folio registral. Tal como ocurre, por ejemplo, con la
necesidad de declaración –y constancia registral– sobre la falta de arrendamiento de la
finca –cuya omisión, como pura declaración formal, no afecta a la eficacia del acto, si
efectivamente el arrendamiento no existe– o con el nombre de la autoridad administrativa
o judicial que autoriza el acto.
Sin que, en cualquier caso, la constancia de la declaración en el título y, por
extensión, en el folio de la finca pueda quedar excluida por la necesidad de otorgamiento
de licencia previa para el ejercicio de la actividad potencialmente contaminante del suelo.
La actividad de policía desarrollada en este ámbito por la Administración local no se
dirige al control permanente de las consecuencias contaminantes de la actividad
desarrollada, sino a la efectiva concurrencia de las condiciones legales de ejercicio de la
misma. Pues, en efecto, las funciones “autorizatorias” de la licencia están sometidas a
límites evidentes de carácter estructural: autorizan las actividades para las que el
interesado solicita la licencia, no las clandestinas o las puramente privadas, realizan un
simple control ab initio de las condiciones de ejercicio de la actividad autorizada –no las
relativas a su constante regularidad o a los efectos derivados de la misma– y no impiden
ni permiten comprobar los efectos contaminantes, voluntarios o involuntarios, que la
actividad autorizada, aun desarrollada de acuerdo con la licencia, pueda producir sobre
el propio suelo.
Sin olvidar, en todo caso, que la actividad de policía municipal no excluye, en
absoluto, las funciones de control atribuidas a los demás poderes públicos. Entre ellos
los registradores, cuya labor de calificación se ejerce, además, en muchas ocasiones,
como vía de cooperación con la propia Administración. Por lo que, forzosamente ha de
concluirse, queda al margen de la licencia, de modo completo, aquello que es objeto del
régimen de prevención establecido por la nueva norma: el carácter potencialmente
contaminado del suelo, cuyo control solo resulta posible, según el nuevo texto legal, a

cve: BOE-A-2022-16562
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 244