BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de agosto de 2022

Sec. III. Pág. 117035

– Que no ofrecería duda alguna la calificación realizada si el negocio jurídico
otorgado hubiera sido una extinción parcial de condominio o una compraventa de
participaciones indivisas o cualquier otro de carácter dispositivo como lo es el que es
objeto de la citada sentencia pero es que, en este caso, el negocio formalizado es el de
extinción de condominio con adjudicación de lotes de igual naturaleza y valor que se
produce sobre la totalidad de los bienes y respecto de todos los sujetos, por lo que, al no
tratarse de una transmisión «inter vivos» de fincas rústicas, no procede la aplicación del
artículo 22 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre y, en consecuencia, la notificación al
arrendatario.
2. El debate sobre la naturaleza jurídica de la extinción de la comunidad ha dado
lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.
Hay comunidad cuando el derecho, o conjunto de derechos, está atribuido a los
comuneros por cuotas (cfr. artículo 392 del Código Civil).
Cualquiera que sea la teoría que sobre su naturaleza jurídica se pretenda acoger
entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una
concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre
una cuota o porción ideal de la cosa –artículo 399 del Código Civil–, bien la de entender
que hay una sola propiedad o derecho que manteniéndose único se atribuye por cuotas
ideales a los distintos comuneros –artículos 392 y 395 del Código Civil–; bien, en fin, la
de estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades
totales sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso –artículo 394 del
Código Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986–, es necesario
que exista una situación de titularidad plural recayente sobre uno o varios bienes o
derechos.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1995 afirma que la extinción
de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad del objeto
a que la comunidad se refiere (cfr. artículo 400 y siguientes del Código Civil).
La extinción de la comunidad «stricto sensu» termina con la situación de condominio
y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el
bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división.
Tradicionalmente nuestro Derecho ha mirado con disfavor las situaciones de
comunidad o condominio, por ser antieconómicas (se dificulta la explotación de los
bienes y se reduce su valor), y constituir fuente de litigiosidad («mater rixarum»), aunque
más propiamente podría afirmarse que este disfavor sólo tiene lugar cuando la situación
de comunidad no es eficiente económicamente, pues hay supuestos de comunidades
funcionales en que la explotación, uso o disfrute «en común» es más eficiente que si
este se dividiese. Por ello, y dejando a salvo supuestos especiales, lo cierto es que la ley
facilita su extinción y permite cuando se trate de bienes indivisibles la adjudicación a uno
a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, sin que por ello pueda
considerase que se trate de un acto de enajenación, sino meramente de un negocio de
naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito (cfr.
artículos 404 y 1062 del Código Civil y las Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de
enero de 2004, 4 de abril de 2005 y 16 de diciembre de 2021, entre otras).
El Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad.
El pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad (que la recurrente niega
existir en la escritura calificada), no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna
semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede
pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta.
Sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del
número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los
gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le
corresponde (cfr. artículo 395 del Código Civil), especialidad que sin embargo no autoriza
a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad.
La terminología de «extinción parcial» de comunidad o condominio ha sido recogida
por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no

cve: BOE-A-2022-13512
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Núm. 191