BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de agosto de 2022

Sec. III. Pág. 117031

cual la extinción de condominio no es un acto puramente declarativo, pues mediante ella
se altera sustancialmente la situación jurídica anterior y cesa el régimen de comunidad,
de forma que el derecho que recibe cada comunero es distinto del que tenía, pero no se
produce una verdadera transmisión de un derecho preexistente de una persona a otra.
Tercero. La Dirección General ha analizado esta cuestión en numerosas
resoluciones, sobre todo en sede de inmatriculación de fincas señalando que “la división
de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la
dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo, pero en todo caso, tiene como consecuencia
una mutación jurídico real de carácter esencial pues extingue la comunidad existente y
modifica el derecho del comunero... su posición de poder respecto del bien... lo que
explica que deba considerarse título inmatriculador”. Así, y aun reconociendo a este
negocio su virtualidad inmatriculadora al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,
afirma el Centro Directivo en su resolución de 17 de septiembre de 2012: “...la disolución
y extinción de la comunidad, que requiere como presupuesto básico que actúe sobre la
totalidad del objeto a que la comunidad se refiere (artículo 400 y siguientes del Código
Civil), termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad
exclusiva a favor del comunero o comuneros, a quien o quienes se adjudica el bien
entero... En todo caso, y dejando a salvo supuestos especiales, lo cierto es que la ley
facilita la extinción de comunidad, que puede tener lugar mediante lo que propiamente
constituye una división material de la cosa común, cuando su naturaleza lo permite, o
mediante la reunión de todas las cuotas en una sola mano, lo que puede verificarse a
través de cualquier negocio traslativo de dichas cuotas a favor del que queda como
titular, y también, cuando se trate de bienes indivisibles, en virtud de la adjudicación a
uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, o mediante otros bienes o
servicios sin que por ello deba considerarse que se trata de un acto de enajenación, sino
meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que
ello lleva implícito”. Este mismo criterio es reiterado, entre otras, en las resoluciones
de 13 de noviembre de 2017, 19 de julio de 2018, 2 de noviembre de 2018 y 16 de
diciembre de 2021.
Como pone de manifiesto la última Resolución citada, “debe tenerse en cuenta, sin
necesidad de detenerse en la cuestión de la naturaleza jurídica de la extinción de
comunidad, que se considera mayoritariamente que se trata de un negocio de naturaleza
meramente especificativa y no traslativa. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo
de 12 de abril de 2007, afirma lo siguiente: ‘Esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye
a la partición efectos meramente determinativos o especificativos de la propiedad sobre
los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el
sentido de distintos artículos del propio Código... Así la norma del artículo 1068 del
Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad
exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un
derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia...’ (se aplican a la extinción de
comunidad las reglas de la partición de herencia, artículo 406 del Código Civil). Se
excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían a equiparar la partición a un conjunto
de permutas entre los coherederos o condueños, que solo serían traslativas en la parte
que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa.”
Cuarto. Y es que las consecuencias de calificar un contrato de dispositivo, por
ejemplo compraventa de cuota, o particional o de disolución de condominio, son
importantes:
Así será necesaria autorización judicial para disponer de los bienes de un menor y no
lo será en el caso de extinción de comunidad; la rescisión no cabe en los actos
dispositivos y sí en los particionales; el adjudicatario de la cosa o de la porción material
correspondiente no puede invocar el título de esta adjudicación como adquisición
susceptible del amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que dicho título lo será
el mismo que dio origen a la propia situación de comunidad (contrato, legado, usucapión
etc.), amparo que sí se da en el negocio dispositivo; tampoco la división es título apto

cve: BOE-A-2022-13512
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Núm. 191