BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de agosto de 2022

Sec. III. Pág. 117030

III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la
Propiedad de Lerma, doña Amalia Burgos Sanz, quien confirmó, el día 11 de abril
de 2022, la calificación de la registradora sustituida, conforme a los mismos fundamentos
de Derecho y, en concreto, «la falta de notificación al arrendatario para el ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto (artículo 22 de la Ley de Arrendamientos rústicos de 26 de
noviembre de 2003)».
IV
Contra la nota de calificación sustituida, doña María del Camino López de Heredia
San Julián, notaria de Vitoria, interpuso recurso el día 19 de mayo de 2022 mediante
escrito con los siguientes fundamentos de Derecho:
«Primero. La Señora Registradora funda su calificación en la consideración de que
el negocio jurídico realizado es un acto traslativo o dispositivo y no particional y por tanto
de especificación de unos derechos preexistentes.
Nuestro Código Civil define la comunidad de bienes en el artículo 392, con referencia
a la comunidad romana o por cuotas señalando que “hay comunidad cuando la
propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas” y la
forma de poner fin a esa comunidad lo será bien a través de un negocio particional o
liquidatorio que tendrá naturaleza puramente especificativa, como afirman las RDGRN
de 19 de julio y 2 de noviembre de 2018 y 16 de diciembre de 2021, o bien por cualquier
negocio traslativo que produzca el mismo resultado pero con consecuencias civiles y
tributarias diferentes, como veremos y ello aunque ambos produzcan el mismo efecto.
El artículo 450 del Código Civil establece que cada uno de los partícipes de una cosa
que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al
dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión, precepto que según la
Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 de marzo de 2019, da respuesta al
problema de si la división de la cosa común tiene carácter declarativo o traslativo de la
propiedad. La división de la cosa común no es, por tanto, una transmisión patrimonial; es
simplemente una especificación de un derecho preexistente, según la citada Sentencia.
Segundo. La conceptuación de la extinción de condominio como un acto de
carácter dispositivo, no resulta en modo alguno apoyado por la opinión mayoritaria de la
doctrina ni por la jurisprudencia del Tribunal Supremo ni por la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Como resulta de las resoluciones de 19 de mayo 2011 y 17 de septiembre de 2012,
existen básicamente tres posturas doctrinales y jurisprudenciales acerca del debate
sobre la naturaleza jurídica de la extinción de condominio o disolución de comunidad o
cosa común:
a) Un sector doctrinal defiende el carácter meramente especificativo de derechos
de la disolución de comunidad y afirma que la característica esencial del título público de
adquisición es contener un acto de adquisición derivativa, por lo que, por no implicar un
título de transferencia inmobiliaria, la división de cosa común no es título público
inmatriculable. Por tanto, con la disolución se produce una concreción de un derecho
preexistente, no teniendo lugar transmisión alguna.
b) Otro sector doctrinal defiende el carácter traslativo de la disolución sobre la base
de que con la cesación en el condominio tiene lugar una transmisión de derechos desde
el grupo de comuneros hacia el que, tras la división, resulta propietario exclusivo.
c) Y un tercer sector considera que el negocio causante de una inmatriculación
puede ser un título atributivo o determinativo, excluyéndose solamente los títulos
meramente declarativos o los que recojan una mera modificación física de la finca, como
declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad, división
material, agrupación o segregación. Es una tesis intermedia de las dos primeras, para la

cve: BOE-A-2022-13512
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Núm. 191