III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-13512)
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Miranda de Ebro a inscribir una escritura de extinción de comunidad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 191
Miércoles 10 de agosto de 2022
Sec. III. Pág. 117029
Esta (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Alba Erostarbe
Fernández registrador/a de Registro Propiedad de Miranda de Ebro a día veinticuatro de
marzo del dos mil veintidós».
cve: BOE-A-2022-13512
Verificable en https://www.boe.es
indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las
entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto,
el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y
le indicará los elementos esenciales del contrato y a falta de precio, una estimación del
que se considere justo, de acuerdo con el apartado I del artículo 11 y teniendo en cuenta
los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la
notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y
condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del
arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de
la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la
estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente
nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la
jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de
expropiación forzosa.
3. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al
arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de
adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no
correspondieran de un modo exacto a as contenidas en la notificación previa. El mismo
derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa.
En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados
durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos
de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que
establece el apartado anterior.
Dicho requisito es aplicable al presente caso, por tratarse de una transmisión
intervivos de fincas rústicas arrendadas, sin que el artículo incluya la extinción de
comunidad dentro de los supuestos de excepción.
La ley no establece una excepción para este caso sino que parece claramente
incluirlo al establecer el derecho de tanteo y retracto incluso en los casos de transmisión
de cuotas y al establecer la preferencia de derecho arrendaticio con respecto a cualquier
otro derecho de adquisición, salvo el derecho de colindantes, y por lo tanto su presencia
sobre el retracto de comuneros.
Así se entendió en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete de 19 de
diciembre de 2016 en la que se señaló que la circunstancia de que el negocio en cuya
existencia basa la demandante su acción sea una compraventa de una mitad indivisa de
las fincas a quienes ya eran titulares de la otra mitad indivisa (eso es lo que se indica en
la escritura de 30 de marzo de 2015) o bien un contrato de extinción de condominio de
fincas rústicas (así figura en el contrato privado de 13 de febrero de 2015), no impide la
efectividad del retracto, siendo ello así porque la Ley de Arrendamientos Rústicos prevé
el retracto para toda enajenación ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, de su nuda
propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de las mismas, y
porque la misma ley establece la preferencia del retracto arrendaticio con respecto a
cualquier otro derecho de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el
artículo 1523 del Código Civil en determinadas circunstancias.
He resuelto suspender la inscripción por las causas anteriormente señaladas.
Núm. 191
Miércoles 10 de agosto de 2022
Sec. III. Pág. 117029
Esta (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Alba Erostarbe
Fernández registrador/a de Registro Propiedad de Miranda de Ebro a día veinticuatro de
marzo del dos mil veintidós».
cve: BOE-A-2022-13512
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indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las
entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto,
el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y
le indicará los elementos esenciales del contrato y a falta de precio, una estimación del
que se considere justo, de acuerdo con el apartado I del artículo 11 y teniendo en cuenta
los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la
notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y
condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del
arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de
la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la
estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente
nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la
jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de
expropiación forzosa.
3. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al
arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de
adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no
correspondieran de un modo exacto a as contenidas en la notificación previa. El mismo
derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa.
En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados
durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos
de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que
establece el apartado anterior.
Dicho requisito es aplicable al presente caso, por tratarse de una transmisión
intervivos de fincas rústicas arrendadas, sin que el artículo incluya la extinción de
comunidad dentro de los supuestos de excepción.
La ley no establece una excepción para este caso sino que parece claramente
incluirlo al establecer el derecho de tanteo y retracto incluso en los casos de transmisión
de cuotas y al establecer la preferencia de derecho arrendaticio con respecto a cualquier
otro derecho de adquisición, salvo el derecho de colindantes, y por lo tanto su presencia
sobre el retracto de comuneros.
Así se entendió en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete de 19 de
diciembre de 2016 en la que se señaló que la circunstancia de que el negocio en cuya
existencia basa la demandante su acción sea una compraventa de una mitad indivisa de
las fincas a quienes ya eran titulares de la otra mitad indivisa (eso es lo que se indica en
la escritura de 30 de marzo de 2015) o bien un contrato de extinción de condominio de
fincas rústicas (así figura en el contrato privado de 13 de febrero de 2015), no impide la
efectividad del retracto, siendo ello así porque la Ley de Arrendamientos Rústicos prevé
el retracto para toda enajenación ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, de su nuda
propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de las mismas, y
porque la misma ley establece la preferencia del retracto arrendaticio con respecto a
cualquier otro derecho de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el
artículo 1523 del Código Civil en determinadas circunstancias.
He resuelto suspender la inscripción por las causas anteriormente señaladas.
