III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-13514)
Resolución de 27 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ferrol a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de agosto de 2022
Sec. III. Pág. 117049
Además, y en relación con lo anterior, se hace contar lo siguiente:
a) No es aplicable al presente supuesto la doctrina de la citada Dirección General
(recogida, entre otras, en las Resoluciones de 28 de noviembre de 2019 o 19 de
diciembre de 2019) según la cual podría entenderse distribuida la cantidad asegurada en
perjuicio de terceros, tomando como distribución el valor asignado a cada finca como
precio.
Y ello no es posible porque la suma asegurada y que hay que distribuir (80.000
euros) es diferente a la suma de los precios de las fincas 1, 2 y 3 (100.000 euros),
puesto que ha habido un pago parcial, que debe ser tenido en cuenta por las partes en el
momento de la distribución de las cantidades aseguradas.
b) La escritura calificada no puede ser inscrita en parte, (en cuanto a las fincas 1, 2
y 3) sin la condición resolutoria, hasta que conste el consentimiento expreso de las
partes (vendedora y compradora) en ese sentido, de acuerdo con lo dispuesto en el
artículo 19 bis LH, que exige solicitud del “interesado” (en este caso, el favorecido por la
condición resolutoria; es decir, la parte vendedora).
Inscribir parcialmente esta escritura sin tales consentimientos (como podría
entenderse por la petición “genérica” contenida en la cláusula cuarta de la escritura
calificada) supondría desvirtuar el complejo negocio jurídico –compra con precio
aplazado garantizado con condición resolutoria– querido como indisoluble por las partes
contratantes, contraviniendo su voluntad.
En este sentido se ha manifestado en numerosas ocasiones la Dirección General
de Seguridad Jurídica y fe pública, en resoluciones (entre otras) como las de 16 de
octubre de 1989, 28 de mayo de 2005 y 27 de febrero de 2020, que resolvieron el caso
específico de venta con condición resolutoria, en el sentido indicado.
Según tales resoluciones, ya antes de la entrada en vigor del actual artículo 19 bis de
la Ley Hipotecaria, había declarado la Dirección General que en el Registro de la
Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias,
sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase. De
manera que no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada
por los otorgantes, de modo que, si éstos han querido constituir una condición resolutoria
explícita, no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela
resolutoria, pues ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al
negocio efectos distintos de los queridos por los interesados. A ello añade el Centro
Directivo que, en la actualidad, el párrafo segundo del artículo 19 bis LH parte del
presupuesto de que la inscripción parcial (que permitiría la inscripción de la transmisión
sin la garantía resolutoria) debe solicitarla el interesado, y es claro que en un caso como
el debatido “interesado” solo puede serlo el vendedor, sin que baste el consentimiento
del presentante, (ni aun cuando éste sea el propio notario).
Específicamente, sobre la necesidad de que la solicitud sea “expresa” se pronuncia
la Resolución de la Dirección General de 20 de diciembre de 2017, que señala que la
solicitud de inscripción parcial en la propia escritura presentada a inscripción, solo es
atendible si el pacto o cláusula rechazado no desvirtúa el negocio celebrado por las
partes. Dice tal resolución: “En relación con la solicitud, no atendida, de inscripción
parcial que contiene la escritura es doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones
de 18 abril de 1994, 14 de diciembre de 2010, 13 de febrero de 2012 y 3 de abril
de 2013) que no basta con que la inscripción parcial se solicite por la parte interesada
sino que es necesario que la inscripción así practicada no desvirtúe el negocio celebrado
entre las partes”.
c) Por el contrario, sí puede accederse a la inscripción de la compraventa de la
finca n.º 4, al no estar afectado el pago de su precio por la condición resolutoria
examinada.
cve: BOE-A-2022-13514
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 191
Miércoles 10 de agosto de 2022
Sec. III. Pág. 117049
Además, y en relación con lo anterior, se hace contar lo siguiente:
a) No es aplicable al presente supuesto la doctrina de la citada Dirección General
(recogida, entre otras, en las Resoluciones de 28 de noviembre de 2019 o 19 de
diciembre de 2019) según la cual podría entenderse distribuida la cantidad asegurada en
perjuicio de terceros, tomando como distribución el valor asignado a cada finca como
precio.
Y ello no es posible porque la suma asegurada y que hay que distribuir (80.000
euros) es diferente a la suma de los precios de las fincas 1, 2 y 3 (100.000 euros),
puesto que ha habido un pago parcial, que debe ser tenido en cuenta por las partes en el
momento de la distribución de las cantidades aseguradas.
b) La escritura calificada no puede ser inscrita en parte, (en cuanto a las fincas 1, 2
y 3) sin la condición resolutoria, hasta que conste el consentimiento expreso de las
partes (vendedora y compradora) en ese sentido, de acuerdo con lo dispuesto en el
artículo 19 bis LH, que exige solicitud del “interesado” (en este caso, el favorecido por la
condición resolutoria; es decir, la parte vendedora).
Inscribir parcialmente esta escritura sin tales consentimientos (como podría
entenderse por la petición “genérica” contenida en la cláusula cuarta de la escritura
calificada) supondría desvirtuar el complejo negocio jurídico –compra con precio
aplazado garantizado con condición resolutoria– querido como indisoluble por las partes
contratantes, contraviniendo su voluntad.
En este sentido se ha manifestado en numerosas ocasiones la Dirección General
de Seguridad Jurídica y fe pública, en resoluciones (entre otras) como las de 16 de
octubre de 1989, 28 de mayo de 2005 y 27 de febrero de 2020, que resolvieron el caso
específico de venta con condición resolutoria, en el sentido indicado.
Según tales resoluciones, ya antes de la entrada en vigor del actual artículo 19 bis de
la Ley Hipotecaria, había declarado la Dirección General que en el Registro de la
Propiedad español no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias,
sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase. De
manera que no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada
por los otorgantes, de modo que, si éstos han querido constituir una condición resolutoria
explícita, no podrá inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela
resolutoria, pues ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al
negocio efectos distintos de los queridos por los interesados. A ello añade el Centro
Directivo que, en la actualidad, el párrafo segundo del artículo 19 bis LH parte del
presupuesto de que la inscripción parcial (que permitiría la inscripción de la transmisión
sin la garantía resolutoria) debe solicitarla el interesado, y es claro que en un caso como
el debatido “interesado” solo puede serlo el vendedor, sin que baste el consentimiento
del presentante, (ni aun cuando éste sea el propio notario).
Específicamente, sobre la necesidad de que la solicitud sea “expresa” se pronuncia
la Resolución de la Dirección General de 20 de diciembre de 2017, que señala que la
solicitud de inscripción parcial en la propia escritura presentada a inscripción, solo es
atendible si el pacto o cláusula rechazado no desvirtúa el negocio celebrado por las
partes. Dice tal resolución: “En relación con la solicitud, no atendida, de inscripción
parcial que contiene la escritura es doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones
de 18 abril de 1994, 14 de diciembre de 2010, 13 de febrero de 2012 y 3 de abril
de 2013) que no basta con que la inscripción parcial se solicite por la parte interesada
sino que es necesario que la inscripción así practicada no desvirtúe el negocio celebrado
entre las partes”.
c) Por el contrario, sí puede accederse a la inscripción de la compraventa de la
finca n.º 4, al no estar afectado el pago de su precio por la condición resolutoria
examinada.
cve: BOE-A-2022-13514
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 191
