III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-13438)
Resolución de 28 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almería n.º 5, por la que se suspende una inmatriculación mediante el expediente previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, complementado con acta de notoriedad.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 9 de agosto de 2022
Sec. III. Pág. 116592
Fundamentos de Derecho:
El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece actualmente en su primer párrafo que
"Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto".
La actual redacción de este precepto fue introducida por la Ley 13/2015, de 24 de
junio, con anterioridad a cual la Ley Hipotecaria permitía que la inmatriculación de una
finca en virtud de un título público de adquisición (por ejemplo, en virtud de una escritura
pública de compraventa en la que hubiese comprado la finca la persona a cuyo favor se
solicitaba su inmatriculación) se pudiera obtener de dos maneras diferentes: bien
acompañando ese título público de adquisición por un documento que acreditase
fehacientemente la previa adquisición de la finca por parte del transmitente (por ejemplo,
otra escritura de compraventa en la que el comprador fuese quien vendió después la
finca en ese título público de adquisición); o bien acompañando ese título público de
adquisición por un acta notarial en la que el notario autorizante declarase la notoriedad
de que la persona que transmitía la finca según el título público de adquisición era dueña
de ella:
– La primera de estas dos posibilidades se contemplaba en el artículo 205 [que
establecía que "Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos
públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el
derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos (…)"].
– La segunda posibilidad se contemplaba en el artículo 199.b [que establecía que
"La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se
practicará: (…) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de
notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del
transmitente o enajenante"].
– Y ambas posibilidades se desarrollaban por el artículo 298 del Reglamento
Hipotecario, cuyo apartado 1 disponía que "Con arreglo a lo dispuesto en los
artículos 199 párrafo b) y 205 de la Ley, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor
de persona alguna se practicará mediante el título público de su adquisición, en los
siguientes casos: 1.º Siempre que el transmitente o causante acredite la previa
adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente. 2.º En
su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de
notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño".
Sin embargo, tras la reforma realizada por la Ley 13/2015, el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria solamente contempla la posibilidad de que la inmatriculación de una finca en
virtud de un título público de adquisición de la misma (título que necesariamente debe
ser traslativo) se pueda obtener acompañando ese título público de adquisición por un
documento que acredite fehacientemente la previa adquisición de la finca por parte del
transmitente, al menos un año antes de transmitirla; y ni el artículo 199 de la Ley
Hipotecaria ni ninguna otra norma menciona la posibilidad de que la inmatriculación de
una finca en virtud de un título público de adquisición de la misma se pueda conseguir
acompañando dicho título por un acta en la que un notario declare que es notorio que el
transmitente era tenido por dueño de la finca al tiempo de transmitirla en ese título
público de adquisición (o desde al menos un año antes del otorgamiento de ese título).
Es más: esa posibilidad de acompañar el título público de adquisición por un acta notarial
de notoriedad no simplemente ha desaparecido de la Ley Hipotecaria, sino que además
resulta contradictoria con la nueva redacción de su artículo 205, ya que el primer párrafo
de este artículo, según el cual «Serán inscribibles (…) los títulos públicos traslativos
cve: BOE-A-2022-13438
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 190
Martes 9 de agosto de 2022
Sec. III. Pág. 116592
Fundamentos de Derecho:
El artículo 205 de la Ley Hipotecaria establece actualmente en su primer párrafo que
"Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto".
La actual redacción de este precepto fue introducida por la Ley 13/2015, de 24 de
junio, con anterioridad a cual la Ley Hipotecaria permitía que la inmatriculación de una
finca en virtud de un título público de adquisición (por ejemplo, en virtud de una escritura
pública de compraventa en la que hubiese comprado la finca la persona a cuyo favor se
solicitaba su inmatriculación) se pudiera obtener de dos maneras diferentes: bien
acompañando ese título público de adquisición por un documento que acreditase
fehacientemente la previa adquisición de la finca por parte del transmitente (por ejemplo,
otra escritura de compraventa en la que el comprador fuese quien vendió después la
finca en ese título público de adquisición); o bien acompañando ese título público de
adquisición por un acta notarial en la que el notario autorizante declarase la notoriedad
de que la persona que transmitía la finca según el título público de adquisición era dueña
de ella:
– La primera de estas dos posibilidades se contemplaba en el artículo 205 [que
establecía que "Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos
públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el
derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos (…)"].
– La segunda posibilidad se contemplaba en el artículo 199.b [que establecía que
"La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se
practicará: (…) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de
notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del
transmitente o enajenante"].
– Y ambas posibilidades se desarrollaban por el artículo 298 del Reglamento
Hipotecario, cuyo apartado 1 disponía que "Con arreglo a lo dispuesto en los
artículos 199 párrafo b) y 205 de la Ley, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor
de persona alguna se practicará mediante el título público de su adquisición, en los
siguientes casos: 1.º Siempre que el transmitente o causante acredite la previa
adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente. 2.º En
su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de
notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño".
Sin embargo, tras la reforma realizada por la Ley 13/2015, el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria solamente contempla la posibilidad de que la inmatriculación de una finca en
virtud de un título público de adquisición de la misma (título que necesariamente debe
ser traslativo) se pueda obtener acompañando ese título público de adquisición por un
documento que acredite fehacientemente la previa adquisición de la finca por parte del
transmitente, al menos un año antes de transmitirla; y ni el artículo 199 de la Ley
Hipotecaria ni ninguna otra norma menciona la posibilidad de que la inmatriculación de
una finca en virtud de un título público de adquisición de la misma se pueda conseguir
acompañando dicho título por un acta en la que un notario declare que es notorio que el
transmitente era tenido por dueño de la finca al tiempo de transmitirla en ese título
público de adquisición (o desde al menos un año antes del otorgamiento de ese título).
Es más: esa posibilidad de acompañar el título público de adquisición por un acta notarial
de notoriedad no simplemente ha desaparecido de la Ley Hipotecaria, sino que además
resulta contradictoria con la nueva redacción de su artículo 205, ya que el primer párrafo
de este artículo, según el cual «Serán inscribibles (…) los títulos públicos traslativos
cve: BOE-A-2022-13438
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