BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 9 de agosto de 2022

Sec. III. Pág. 116593

otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público (…)» excluye que
sean inscribibles (si no lo permite otra norma, y esa otra norma no existe) los títulos
públicos traslativos otorgados por personas que no acrediten haber adquirido la
propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante
título público. Consecuentemente, debe entenderse tácitamente derogado en este punto
el artículo 298.1 del Reglamento Hipotecario, al haber sido derogado el precepto que
desarrollaba y resultar incompatible con la nueva regulación legal.
A pesar de ello, la Dirección General de los Registros y del Notariado y su sucesora,
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, han admitido de manera
reiterada, desde la resolución de la primera de 19 de noviembre de 2015 (publicada en el
"Boletín Oficial del Estado" de 9 de diciembre de 2015), que la inmatriculación de una
finca en virtud de un título público de adquisición, sujeta a la redacción actual del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria, se practique acompañando dicho título público de
adquisición por un acta notarial en la que el notario autorizante declare, no que a su
juicio es notorio que el transmitente adquirió la finca al menos un año antes de
transmitirla, sino que a su juicio ha quedado acreditado que el transmitente adquirió la
finca al menos un año antes de transmitirla; concretamente, la citada resolución declara
en su fundamento jurídico octavo, último párrafo, que «ya no será admisible la simple
declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por
dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento
Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de
la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será
necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y
diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la
acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el
mismo precepto reglamentario, tales extremos le "resultasen evidentes por aplicación
directa de los preceptos legales atinentes al caso". Por tanto, de acuerdo con esta
doctrina de la Dirección General, tras la reforma del artículo 205 de la Ley Hipotecaria
por la Ley 13/2015:
– El acta notarial que acompañe al título público de adquisición no debe expresar
simplemente que a juicio del notario autorizante el transmitente era notoriamente tenido
por dueño de la finca, sino que debe expresar que, a juicio del notario autorizante, está
suficientemente acreditado que el transmitente, efectivamente, adquirió la finca antes de
transmitirla: en otras palabras, el juicio expreso del notario no debe versar sobre la
notoriedad de la adquisición, sino sobre la realidad de la adquisición.
– Y esa acta de notoriedad debe hacer referencia a la fecha en la que a juicio del
notario autorizante el transmitente adquirió la finca, ya que según el artículo 205 de la
Ley Hipotecaria esa fecha debe ser anterior en más de un año a la fecha en que la
transmitió (por lo que entiendo que bastaría, a juicio de la Dirección General, que el
notario autorizante expresase que a su juicio el transmitente adquirió la finca más de un
año antes de transmitirla, sin necesidad de expresar una fecha concreta de adquisición).
Esta doctrina de la Dirección General (que, a mi juicio, resultaría sencillamente
impensable si la actual redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria no viniera
precedida por la anterior) implica sostener que la afirmación hecha por un notario en un
acta autorizada por él, según la cual a su juicio una persona adquirió una finca en una
determinada fecha, constituye una prueba documental pública de esa adquisición, lo cual
no está amparado por ninguna norma jurídica: es cierto que el acta notarial es un
documento público, como dispone el artículo 144 del Reglamento Notarial; y también es
cierto que el notario autorizante de un acta de notoriedad puede en ella, además de
pronunciarse sobre la notoriedad pretendida, emitir un juicio acerca de una determinada
situación jurídica (por ejemplo, la consistente en ser una persona dueña de una finca) o
acerca de una determinada mutación jurídica (por ejemplo, la consistente en haber
adquirido una persona una finca en una fecha) que guarden relación con el hecho cuya

cve: BOE-A-2022-13438
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