BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 9 de agosto de 2022

Sec. III. Pág. 116499

y la subrogación al margen de la inscripción o anotación del gravamen en que dichos
acreedores se subrogan y las de sus créditos o derechos respectivos, mediante la
presentación en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades indicadas o del
oportuno mandamiento expedido por el Letrado de la Administración de Justicia, en su
caso”.
Y reforzando lo anterior y la necesaria seguridad jurídica que se ha mantenido en
todo caso y de la que ahora no puede oponerse crítica alguna que perjudique al
recurrete [sic] el Artículo 662 LEC respecto al Tercer poseedor sostiene:
“1. Si antes de que se venda o adjudique en la ejecución un bien inmueble y
después de haberse anotado su embargo o de consignado registralmente el comienzo
del procedimiento de apremio, pasare aquel bien a poder de un tercer poseedor, éste,
acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la
Oficina judicial, lo que se acordará por el Letrado de la Administración de Justicia sin
paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones
ulteriores.
2. Se considerará, asimismo, tercer poseedor a quien, en el tiempo a que se refiere
el apartado anterior, hubiere adquirido solamente el usufructo o dominio útil de la finca
hipotecada o embargada, o bien la nuda propiedad o dominio directo.
3. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicación al
acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que se deba al
acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a
que esté sujeto el bien, y siendo de aplicación, en su caso, lo dispuesto en el apartado 3
del artículo 613 de esta Ley.”
En definitiva, si la inscripción del dominio a nombre de persona distinta del ejecutado
fuera posterior a la anotación del embargo, se mantendrá éste y se estará a lo dispuesto
en el artículo 662. Por tanto, habrá que distinguir, si el bien se ha transmitido antes de
anotar el embargo, el Registrador denegará la anotación preventiva de embargo por
incumplimiento del principio de tracto sucesivo. Pero, si el bien embargado se transmite
después de la anotación preventiva de embargo, es cuando surge la figura del tercer
poseedor, que al adquirir la finca sabía que estaba embargada y que el embargo tiene
preferencia por las exigencias derivadas del principio de prioridad, prior tempore potior
iure, principio básico del Derecho Inmobiliario Registral.
En refuerzo de lo anterior, y examinado el recorrido procesal del recurrente a lo largo
de estos 14 años de lucha judicial convendría tener presente argumentos como el
recogido por la sentencia de 20 de marzo de 2015 dictada por el Juzgado de Primera
Instancia n.º 2 de Orense, el juzgador razona que frente a esta aplicación inflexible del
principio de prioridad que aquí el Sr. Registrador aplica en nuestra prudente y respetuosa
opinión de manera muy rigurosa y sin tener en cuenta todas estas circunstancias
expuestas en el presente recurso, debe prevalecer el principio de buena fe, lo que
implica que la anotación de embargo, aun caducada, siga desplegando sus efectos
frente a los titulares de derechos que, al adquirir éstos, tenían perfecto conocimiento de
aquella.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe confirmando su calificación y formó
expediente que elevó a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 117, 594, 601, 604, 629, 656,
659, 674, y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 17, 20, 24, 32, 38, 66, 82, 86, 77, 97,
135, 274 y 328 de la Ley Hipotecaria; 175 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias

cve: BOE-A-2022-13430
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Núm. 190