III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-11282)
Resolución de 15 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad interino de La Palma del Condado, por la que se suspende la inscripción de un acta de tramitación de un expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido por falta de notificación a colindantes.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 7 de julio de 2022
Sec. III. Pág. 95927
de las notificaciones a los colindantes afectados, ya que la finca cuyo tracto se pretende
reanudar contiene también modificaciones descriptivas.
La finca registral 501 de Manzanilla consta inscrita a favor de doña D. L. G. con la
siguiente descripción: «Casa en la villa de Manzanilla (…), cuya capacidad no consta con
detalle midiendo ocho varas de frente por tres de fondo y su corral sesenta varas
cuadradas. Linda por la derecha de su entrada con bodega de J. E., por la izquierda con
casa de A. L. G., y por espalda con el callejón de la Calle de (…)».
Como advierte el registrador en la certificación inicial para la tramitación del
expediente del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, su descripción actualizada es: «Casa
en la calle (…) El solar sobre el que se asienta tiene una superficie de ciento ochenta
metros cuadrados, siendo la superficie construida, desde 1944, en una sola planta la de
ciento once metros cuadrados. Linda: por la derecha de su entrada. con en el número
(…) de su calle, de doña D. G. L.; por la izquierda, con el número (…) de la misma calle,
de doña M. C. J.; y por el fondo, con el callejón de la calle (…) Referencia catastral:
78012804QB2471S0001ET».
El registrador suspende la inscripción de la reanudación del tracto sucesivo
interrumpido y, por consiguiente, de la compraventa, otorgada en el número de protocolo
anterior, por falta de notificación a los titulares de las fincas colindantes, ya que también
se contienen modificaciones descriptivas de la finca.
El notario recurre, alegando que la única finalidad perseguida por el acta es la de
reanudar el tracto registral interrumpido, entendiendo que en tal caso no constituye un
trámite esencial del expediente la notificación a los colindantes, puesto que la
rectificación de la descripción se ha producido en el título anterior de compraventa y, en
nada afecta a los colindantes.
2. Para resolver el recurso, hay que atender en primer lugar a la doctrina
establecida por este Centro Directivo en la Resolución de 10 de marzo de 2017, por la
cual si, presentados dos documentos, es evidente la conexión entre ambos, su
calificación ha de ser conjunta.
En el presente caso, esa conexión es más que evidente, porque para poder inscribir
la compraventa, que el notario autoriza antes que la reanudación del tracto sucesivo
interrumpido, a pesar de haber conocido por la publicidad registral, que el transmitente
no es titular registral, previamente debe rectificarse el tracto sucesivo interrumpido.
Estando presentados al mismo tiempo dos títulos conectados, pues la inscripción de
la adquisición del dominio por título de compraventa no puede realizarse sin la previa
reanudación del tracto sucesivo, dada la falta de legitimación registral del transmitente en
la escritura de compraventa, la prioridad en el orden del despacho no la otorga su
otorgamiento anterior o posterior en el tiempo, ni tampoco deriva la prioridad del orden
cronológico de su presentación, sino de la calificación conjunta del registrador, para
evitar trámites o dilaciones innecesarias.
3. Aplicada esa doctrina a este caso, el registrador califica previamente el acta del
expediente del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, que ha de tener por objeto la
reanudación del tracto sucesivo interrumpido, como medio de concordancia entre la
realidad jurídica y la realidad registral, como presupuesto previo para poder inscribir la
compraventa posterior, puesto que debe discernirse, en primer lugar si el transmitente de
esta tenía facultad dispositiva material cuando se otorga la compraventa.
4. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido es un medio
excepcional de lograr la inscripción, por lo que el registrador ha de ser riguroso en la
calificación registral de la documentación aportada al expediente, para comprobar si
existe (como exige la regla primera del artículo 208) una auténtica interrupción del tracto.
Esta excepcionalidad del expediente para la reanudación del tracto viene motivada
por una triple razón:
a) porque la inscripción del derecho puede lograrse sin consentimiento del titular
registral y sin haber entablado juicio declarativo contra él;
b) porque a pesar de la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho
inscrito, derivado del principio de legitimación registral, se obtiene una declaración
cve: BOE-A-2022-11282
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 162
Jueves 7 de julio de 2022
Sec. III. Pág. 95927
de las notificaciones a los colindantes afectados, ya que la finca cuyo tracto se pretende
reanudar contiene también modificaciones descriptivas.
La finca registral 501 de Manzanilla consta inscrita a favor de doña D. L. G. con la
siguiente descripción: «Casa en la villa de Manzanilla (…), cuya capacidad no consta con
detalle midiendo ocho varas de frente por tres de fondo y su corral sesenta varas
cuadradas. Linda por la derecha de su entrada con bodega de J. E., por la izquierda con
casa de A. L. G., y por espalda con el callejón de la Calle de (…)».
Como advierte el registrador en la certificación inicial para la tramitación del
expediente del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, su descripción actualizada es: «Casa
en la calle (…) El solar sobre el que se asienta tiene una superficie de ciento ochenta
metros cuadrados, siendo la superficie construida, desde 1944, en una sola planta la de
ciento once metros cuadrados. Linda: por la derecha de su entrada. con en el número
(…) de su calle, de doña D. G. L.; por la izquierda, con el número (…) de la misma calle,
de doña M. C. J.; y por el fondo, con el callejón de la calle (…) Referencia catastral:
78012804QB2471S0001ET».
El registrador suspende la inscripción de la reanudación del tracto sucesivo
interrumpido y, por consiguiente, de la compraventa, otorgada en el número de protocolo
anterior, por falta de notificación a los titulares de las fincas colindantes, ya que también
se contienen modificaciones descriptivas de la finca.
El notario recurre, alegando que la única finalidad perseguida por el acta es la de
reanudar el tracto registral interrumpido, entendiendo que en tal caso no constituye un
trámite esencial del expediente la notificación a los colindantes, puesto que la
rectificación de la descripción se ha producido en el título anterior de compraventa y, en
nada afecta a los colindantes.
2. Para resolver el recurso, hay que atender en primer lugar a la doctrina
establecida por este Centro Directivo en la Resolución de 10 de marzo de 2017, por la
cual si, presentados dos documentos, es evidente la conexión entre ambos, su
calificación ha de ser conjunta.
En el presente caso, esa conexión es más que evidente, porque para poder inscribir
la compraventa, que el notario autoriza antes que la reanudación del tracto sucesivo
interrumpido, a pesar de haber conocido por la publicidad registral, que el transmitente
no es titular registral, previamente debe rectificarse el tracto sucesivo interrumpido.
Estando presentados al mismo tiempo dos títulos conectados, pues la inscripción de
la adquisición del dominio por título de compraventa no puede realizarse sin la previa
reanudación del tracto sucesivo, dada la falta de legitimación registral del transmitente en
la escritura de compraventa, la prioridad en el orden del despacho no la otorga su
otorgamiento anterior o posterior en el tiempo, ni tampoco deriva la prioridad del orden
cronológico de su presentación, sino de la calificación conjunta del registrador, para
evitar trámites o dilaciones innecesarias.
3. Aplicada esa doctrina a este caso, el registrador califica previamente el acta del
expediente del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, que ha de tener por objeto la
reanudación del tracto sucesivo interrumpido, como medio de concordancia entre la
realidad jurídica y la realidad registral, como presupuesto previo para poder inscribir la
compraventa posterior, puesto que debe discernirse, en primer lugar si el transmitente de
esta tenía facultad dispositiva material cuando se otorga la compraventa.
4. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido es un medio
excepcional de lograr la inscripción, por lo que el registrador ha de ser riguroso en la
calificación registral de la documentación aportada al expediente, para comprobar si
existe (como exige la regla primera del artículo 208) una auténtica interrupción del tracto.
Esta excepcionalidad del expediente para la reanudación del tracto viene motivada
por una triple razón:
a) porque la inscripción del derecho puede lograrse sin consentimiento del titular
registral y sin haber entablado juicio declarativo contra él;
b) porque a pesar de la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho
inscrito, derivado del principio de legitimación registral, se obtiene una declaración
cve: BOE-A-2022-11282
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Núm. 162
