III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-11277)
Resolución de 14 de junio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Hoyos, por la que se suspende una inscripción de una sentencia declarativa de dominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 7 de julio de 2022
Sec. III. Pág. 95886
Más claramente consta lo que decimos, a contrario sensu, en la Resolución DGRN
de 27 de noviembre de 2007, que, al no ser muy extensa, transcribimos íntegra su
fundamentación jurídica (…)
Primero. Se debate en este recurso la posibilidad de anotación preventiva de una
demanda en ejercido de una acción declarativa de propiedad de una finca y de
cancelación parcial de la descripción de otra, posteriormente dividida horizontalmente,
dado que el acreedor hipotecario en alguno de los elementos resultantes de la división,
no ha sido parte en el procedimiento.
Segundo. No cabe duda que por exigencias del principio de tracto sucesivo, que no
es sino manifestación en sede registral del principio constitucional de tutela judicial
efectiva, debe rechazarse toda anotación preventiva de demanda que no se haya
entablado contra el titular registral de los derechos Inscritos que van a verse afectados
por la sentencia que en su día se dicte. Es así doctrina reiterada de esta Dirección
General la ineludible exigencia de que el titular registral del derecho que se reclame o la
nulidad de cuya adquisición se solicite, sea parte en el procedimiento correspondiente,
de suerte que pueda hacer valer en él su derecho, extremo sujeto a especial cautela en
la calificación registral, para evitar que sufra aquél las consecuencias de una indefensión
procesal (cfr. Resolución de 13 de febrero de 1992…).
Tercero. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral
afectado por la acción interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente
demandado. Si la acción entablada no fuera más allá del ejercicio de una acción
declarativa, no sería necesario la demanda al acreedor hipotecarlo para la procedencia
de la anotación de la demanda, pues ésta en nada pondría en cuestión su derecho
inscrito. La no extensión al acreedor hipotecario de la demanda tan sólo tendría como
consecuencia la inoperancia frente a él y su asiento registral de la sentencia que en su
día se dicte, todo lo cual ya fue así establecido por este Centro Directivo en su
Resolución de 24 de marzo de 1998 (…).
Cuarto. Sin embargo, la demanda entablada no se limita a ejercitar una acción
declarativa de propiedad, sino que pretende que se decrete «la nulidad y cancelación
parcial de cuantos asientos registrales contradigan o se opongan a la misma» y en
especial la rectificación de la descripción de la finca matriz posteriormente dividida
horizontalmente, y «de los que traigan tracto de esta», debiendo proceder a su
cancelación una vez firme la sentencia para que sus linderos se ajusten a los reales de
la descripción primera de dicha finca.
Quinto. La pretensión de cancelación parcial de la inscripción afecta así
plenamente al acreedor hipotecario, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la
demanda, se procedería a la rectificación de la descripción de la finca hipotecada, e
incluso la hipoteca pasaría a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que
proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no están por tanto plenamente
satisfechas e impiden la práctica de la anotación preventiva, pues el acreedor hipotecario
debió de ser debidamente demandado para poder practicarse la anotación preventiva de
la demanda interpuesta.
Reiteramos, en nada afecta en este caso al acreedor hipotecario lo resuelto en la
sentencia presentada a inscripción, siendo completamente innecesario ni demandar a tal
acreedor, ni darle la posibilidad de intervenir en el procedimiento.
En cualquier caso, también hemos de decir, aunque ello no afecte al recurso, que
puestos en contacto con el Banco de Santander S.A –como es sabido el Banco Español
de Crédito S.A ya no existe desde hace años, pues desapareció en el proceso de
fusiones y absorciones de entidades bancarias y de crédito–, y nos confirman que la
citada hipoteca está económicamente cancelada desde hace años, y nuestro
representado se dispone a realizar todos los trámites necesarios para que la cancelación
registral de la misma.
3.º) En lo relativo al tercero de los defectos, por no haber demandado a los titulares
registrales de las fincas, don J. G. G. y su esposa, doña S. R. G.
cve: BOE-A-2022-11277
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 162
Jueves 7 de julio de 2022
Sec. III. Pág. 95886
Más claramente consta lo que decimos, a contrario sensu, en la Resolución DGRN
de 27 de noviembre de 2007, que, al no ser muy extensa, transcribimos íntegra su
fundamentación jurídica (…)
Primero. Se debate en este recurso la posibilidad de anotación preventiva de una
demanda en ejercido de una acción declarativa de propiedad de una finca y de
cancelación parcial de la descripción de otra, posteriormente dividida horizontalmente,
dado que el acreedor hipotecario en alguno de los elementos resultantes de la división,
no ha sido parte en el procedimiento.
Segundo. No cabe duda que por exigencias del principio de tracto sucesivo, que no
es sino manifestación en sede registral del principio constitucional de tutela judicial
efectiva, debe rechazarse toda anotación preventiva de demanda que no se haya
entablado contra el titular registral de los derechos Inscritos que van a verse afectados
por la sentencia que en su día se dicte. Es así doctrina reiterada de esta Dirección
General la ineludible exigencia de que el titular registral del derecho que se reclame o la
nulidad de cuya adquisición se solicite, sea parte en el procedimiento correspondiente,
de suerte que pueda hacer valer en él su derecho, extremo sujeto a especial cautela en
la calificación registral, para evitar que sufra aquél las consecuencias de una indefensión
procesal (cfr. Resolución de 13 de febrero de 1992…).
Tercero. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral
afectado por la acción interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente
demandado. Si la acción entablada no fuera más allá del ejercicio de una acción
declarativa, no sería necesario la demanda al acreedor hipotecarlo para la procedencia
de la anotación de la demanda, pues ésta en nada pondría en cuestión su derecho
inscrito. La no extensión al acreedor hipotecario de la demanda tan sólo tendría como
consecuencia la inoperancia frente a él y su asiento registral de la sentencia que en su
día se dicte, todo lo cual ya fue así establecido por este Centro Directivo en su
Resolución de 24 de marzo de 1998 (…).
Cuarto. Sin embargo, la demanda entablada no se limita a ejercitar una acción
declarativa de propiedad, sino que pretende que se decrete «la nulidad y cancelación
parcial de cuantos asientos registrales contradigan o se opongan a la misma» y en
especial la rectificación de la descripción de la finca matriz posteriormente dividida
horizontalmente, y «de los que traigan tracto de esta», debiendo proceder a su
cancelación una vez firme la sentencia para que sus linderos se ajusten a los reales de
la descripción primera de dicha finca.
Quinto. La pretensión de cancelación parcial de la inscripción afecta así
plenamente al acreedor hipotecario, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la
demanda, se procedería a la rectificación de la descripción de la finca hipotecada, e
incluso la hipoteca pasaría a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que
proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no están por tanto plenamente
satisfechas e impiden la práctica de la anotación preventiva, pues el acreedor hipotecario
debió de ser debidamente demandado para poder practicarse la anotación preventiva de
la demanda interpuesta.
Reiteramos, en nada afecta en este caso al acreedor hipotecario lo resuelto en la
sentencia presentada a inscripción, siendo completamente innecesario ni demandar a tal
acreedor, ni darle la posibilidad de intervenir en el procedimiento.
En cualquier caso, también hemos de decir, aunque ello no afecte al recurso, que
puestos en contacto con el Banco de Santander S.A –como es sabido el Banco Español
de Crédito S.A ya no existe desde hace años, pues desapareció en el proceso de
fusiones y absorciones de entidades bancarias y de crédito–, y nos confirman que la
citada hipoteca está económicamente cancelada desde hace años, y nuestro
representado se dispone a realizar todos los trámites necesarios para que la cancelación
registral de la misma.
3.º) En lo relativo al tercero de los defectos, por no haber demandado a los titulares
registrales de las fincas, don J. G. G. y su esposa, doña S. R. G.
cve: BOE-A-2022-11277
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Núm. 162
